深圳建市仅37年，历史上首次出现对“深圳墟”（今深圳罗湖东门一带）的记载是在清康熙年间。与云集了周庄、乌镇、宏村等众多历史古镇的江浙皖南不同，目前深圳市管辖范围内的古村落少之又少，所以依托古村落所建的旅游景区显得尤为稀缺，央企华侨城在2016年，先后与深圳龙岗区政府、大鹏新区管委会签订战略合作框架协议，拿下起源于清朝时期的龙岗甘坑客家小镇和起源于明朝的大鹏所城，进入其“100座具有中国传统民俗文化的特色小镇”序列中。

其中龙岗甘坑客家小镇因为距离坂田华为总部7公里左右，一部分地块被规划了数字创意产业，契合了特色小镇的“产城融合”。

甘坑客家小镇的范围随着操盘企业的变更发生过一次变化。甘坑村位于两山之间的狭长地带，地势低洼所以名为“坑”，一般来说，这种地块并不适宜耕种，但客家人最初迁徙至此仅有这种无人问津的地块可选。

甘坑客家小镇在2012年由龙岗区政府立项，第一代操盘者是深圳一家民营企业甘坑生态文化发展有限公司。根据网络中可以搜索到的信息，甘坑小镇最初的名字是“甘坑生态文化特色公园”，西面为林地，东北为甘坑水库，东南为甘坑新村，西南靠同富裕工业园项目，总投资3亿元，华侨城接手后将总投资增加至500亿元。

目前项目的股权比例是，华侨城占股55%左右，甘坑村委占股5%左右，龙岗区政府不占股，仅做平台支持，剩下股份为原操盘企业甘坑生态文化和其他个人股东所有。

甘坑小镇总占地面积18万平方米，原居民2012年前在区政府的规划下迁移出去。小镇相当于一片“净地”，现在由华侨城文化集团统筹，按照华侨城的官方规划，整个甘坑小镇分9期开发，计划开发时间为十年以上。现在已开门迎客的是第一期，经济观察报记者探访的范围仅在一期中。

商业业态升级带来租金上涨

经济观察报记者在2017年6月和2018年2月两次探访甘坑客家小镇，相比于一年前到处都是脚手架和打钻声，2018年春节期间，甘坑内部修复工程已经基本结束，商户增多，游览体验更好一些，最为明显的就是商业业态的丰富，主街多了五六家可以容纳10桌－20桌的大型餐厅，老街入驻了诸如设计公司、手办店等“小清新”商户。

小镇的第一个“主人”甘坑生态文化公司的创始人据说就是客家人，原有的古建筑仅炮台、状元府、南香楼三处，甘坑生态文化公司围绕三处古迹，建造了仿古房屋，包括民俗博物馆。引入华侨城之后，建设工作主要是外立面修复，区政府则配合改善片区交通。

虽然仿古建筑已成气候，硬件完备，但华侨城接手时，客家“软”元素并不明显。比如餐饮店方面，据甘坑客家小镇的一名工作人员介绍，他们在2016年初来考察时，主街上光是烤鱿鱼摊儿就有四五家。她说：“后来我们就把这些同质化的小吃商户去掉了一部分，再引入了客家腌面等带有客家特色的餐饮店。”

华侨城入驻后重点挖掘客家文化、建设自营的酒店（凤凰客家酒店、南香酒店、小凉帽亲子酒店，共100多个房间）、乐园（V谷乐园）、餐厅（凤凰客家餐厅）、农场，并围绕文创和客家主题对外招租。

据上述工作人员介绍，2016年华侨城接手甘坑小镇时，全镇商铺开业率仅20%－30%，2017年6月华侨城正式开始招商，截至目前，开业率达到60%，整体商业面积包括9000平方米的外包商户（已开业7500平方米）和3万平方米的自营，共近4万平方米。

据华侨城方面介绍，甘坑小镇2017年全年的营业收入过千万，带动就业人工1000多人，其中保洁员、服务生多为本地村民和周边居民，这部分村民又多为本村赋闲在家的家庭主妇，小镇的出现，确实在一定程度上提高了这些村民的家庭收入。另外，小镇也吸引了一些外来人口，小镇内的商户甚至还有跨海峡而来的台湾客人。

整体升级后的直接影响就是消费价格上涨。以最简单的小吃饮品为例，小镇内的柠檬茶一杯普遍为20元，小镇外为12元，速食乌东面10元，市中心便利店为7元。住宿方面，3月底即将开业的凤凰客家酒店，费用平均是600元/晚，比外包商户的维也纳酒店的费用要高200元左右，比片区内的酒店高300元－400元，当然自营酒店的装修更高端，风景更佳。

最初甘坑生态文化与商户签约多为3年合同，2012年立项后陆续有商户进入，到2017年6月，华侨城开始正式招商，离开的商户一部分是华侨城清理掉的业态，还有一部分是承担不起租金的上涨自动离开的。

据华侨城的工作人员介绍，2016年初，小镇内商铺租金普遍在每月50元/平方米的水平，目前最新的租金水平是：主街商铺每月120元－200元/平方米，老街商铺每月40-50元/平方米。小镇外的店铺租金也水涨船高，一家与小镇仅一墙之隔的水果店老板向经济观察报介绍，外部租金几年前是30元/平方米，现在也涨到了55元/平方米左右。

经济观察报记者在2017年6月第一次探访时曾与一家奶茶店老板交谈，那家奶茶店曾是第一批入驻甘坑的餐饮商户，马上合同到期，续约的话租金要翻一倍，店铺承担不了决定不续了。春节期间再访，已不见那家店面。

人流量的显著增加是其他商户留下来的最大原因，华侨城方面介绍，甘坑小镇2018年春节黄金周（除夕至大年初八）的客流量是12万，2017年全年日均人流量2万，较2016年初2000人的日均人流量，翻了整十倍。

但一位规模比较小的餐饮店老板介绍，人流量刺激的多是小吃店铺，对主营炒菜的餐厅来说影响不大：“来的人都是逛逛吃吃，吃点小吃填饱肚子就走的，很少有人过夜，以前一天还有1000元的流水，现在只有300多元。”

 华侨城“项目制”试验田

在特色小镇中，营业收入过千万并不算最“赚钱”的特色小镇，工作人员介绍，他们测算的投资回收周期是5年以上。2016年5月签订三方协议时，华侨城集团占股55%左右，村委约5%，剩下股份是甘坑生态文化公司所有。根据战略合作框架协议，由华侨城集团投资500亿元，龙岗区政府、华侨城、甘坑生态文化三方共同开发。据华侨城方面介绍，目前他们正在考虑引进数位股东，以分摊500亿元的投资：“主要是资金方面的考虑，同时也是华侨城共享文化的体现。”

华侨城甘坑小镇的工作人员介绍，短期的盈利并不是他们关键的考虑，更多考虑的是长效发展和模式究竟能不能落地。“我觉得特色小镇最重要的就是先吸引人过来，让他们觉得有趣，来的人就会越来越多。”她说。

去年，甘坑客家小镇凭借IPTOWN模式获得文化部授予的中国文化旅游融合先导区试点，小镇从亲子酒店、VR乐园、绘本大赛、衍生商品等方面延展IP产业，在丰富游客体验的同时，让小镇拥有了文创特色产业经济增长点。在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，打造“IP”对于特色小镇的意义非常大。“一个小镇如果没有特色文旅产业，形成自己的IP就很难成功。”他说。

甘坑小镇的成功还可以促进华侨城集团在全国的特色小镇“项目制落地”。例如在甘坑小镇开业的V谷乐园，一个基于VR技术的体验式游乐项目，后又在贵州北斗湾小镇、成都洛带小镇复制。

另外，背靠华侨城的甘坑小镇，还拥有内部资源共享的优势，一定程度上降低了人力成本。例如由华侨城自营的凤凰客家、南香楼艺术酒店、小凉帽之家三家酒店，从去年开始建设到现在不到一年，其中两家酒店已经试营业。“小镇的自营酒店可以直接委托华侨城旗下专业的酒店管理团队来运营，酒店很快就进入正轨了。”工作人员介绍，“从经济数据来看，甘坑客家小镇小镇在过去的一年里取得大跨步的发展与龙岗区引入大型央企的战略分不开。入驻甘坑的华侨城文化集团提出了‘文化+科技’发展模式，实际上是在践行华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略布局的同时，也符合甘坑片区的经济发展思路，其旅游景区的运营管理经验为甘坑的发展助力不少。”

更大的盈利空间还有城市更新的机会，18万平方米的统筹范围包括了城市更新区域。2017年3月，华侨城签下了甘坑社区秀峰工业城片区的城市更新单元，建筑面积为36万平方米。“甘坑这个区域在华为总部和龙岗大学城的中间，本来就是一个比较好的地段，但之前缺乏战略性引导，后来龙岗区政府对数字创意产业有政策倾斜，华侨城本来就有数字产业的优势，正好就帮助区政府带动战略产业。”上述华侨城工作人员说。

经济观察报了解到，秀峰工业区以前多是阿迪达斯、耐克等知名鞋类代工厂，后迁移至东莞后产业变更，但目前在运营的仍是印刷等低端制造业，华侨城还要帮助片区移走低端制造业，引进高端数字创意产业。