工商资本是指工业资本和商业资本，即从事工商业所赚取的资本。工商资本下乡，就是城镇工商企业向农业农村投资，带动人力、财力、物力以及先进技术、理念、管理等进入农业农村。

2013年“中央一号文件”就提出“鼓励城市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业”。

2014年“中央一号文件”进行了调整，号召探索建立工商企业流转农业用地风险保障金制度，严禁农用地非农化。

2015年“中央一号文件”指出要尽快制定工商资本租赁农地的准入和监管办法，严禁擅自改变农业用途。

2016年“中央一号文件”进一步提出完善工商资本租赁农地准入、监管和风险防范机制，并将经验制度化。

2017年“中央一号文件”提出研究制定引导和规范工商资本投资农业农村的具体意见，工商资本下乡开始进入制度完善化阶段。

2018年“中央一号文件”明确“鼓励工商资本下乡，鼓励社会各界人士企业参与乡村建设”。

今年的“中央一号文件”则“鼓励社会力量积极参与，将农村人居环境整治与发展乡村休闲旅游等有机结合；坚持农地农用、防止非农化”。

可以说引导和规范工商资本下乡，充分发挥其积极作用，是工业反哺农业、城市支持农村的重要体现，是缩小城乡差距、促进城乡发展一体化的现实路径，是解决“三农”问题的有效举措，也是打赢脱贫攻坚战的迫切需要。

工商资本下乡，会涉及到农村资源要素的开发利用。对于工商资本下乡的条件与限制，需要做以下了解：

一、土地的经营权可以终身买断吗？

答案是肯定的：农村耕地、宅基地和林地不能终身买断。

1.我国现有法律规定的土地归属权问题

根据《中华人民共和国土地管理法》：

第八条，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条  国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条  农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

即现行法律下，土地分归国家和集体所有。

2.农村土地的三权分置改革

目前我国对于农村耕地实行的是“三权分置”的政策，即针对农民的土地划分为：

承包权——归属承包土地的农民；

经营权——归属承包土地的农民，或者土地的流转者；

所有权——归属村集体。（村集体不是村委会，而是村里所有成员组成的一个组织群体，村委会只是一个基层管理单位来管理村集体的日常事务。）

我们所提到的土地流转，即是流转的土地经营权。

3.土地经营权的流转限制

农户对土地经营权的流转不可能是卖断式的彻底转让，只能是在无限期土地使用权的基础上，设定一个有期限的物权性使用权。

土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。耕地的承包期为30年；草地的承包期为30年至50年；林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

对于农民来说，所拥有的承包权和经营权是在承包期限以内才能享有的，第二轮土地承包的年限通常为三十年，但根据政策还将在第二轮土地承包到期时再延长三十年，因此对于想要“买地”的人来说，只能在剩余土地承包年限内流转相应时间的土地，如果想长久使用土地，只能在流转合同到期时继续流转。

二、农村宅基地是否可以买卖？

答：农村宅基地试点交易已经展开。

1.宅基地“三权分置”改革后宅基地的跨镇买卖

根据我国的政策，农村宅基地的流转必须在本村集体之间，想要跨组、跨村、跨镇买卖几乎是不可能的，但2015年3月，国家在33个地区启动了农村宅基地制度改革试点。目前，在我国浙江义乌、湖南浏阳等地，已经先后多次展开了宅基地交易试点工作。试点地区宅基地可跨镇买卖。 

以浙江义乌为例，2019年1月5日，在浙江义乌市福田街道宅基地跨村安置投标现场，义乌廿三里街道里兆村村民吴建东经过激烈的举牌竞价，以总价150.5万元竞得了1.5间（54平方米）宅基地。吴建东也成为浙江省农村宅基地跨村跨镇街安置第一人。义乌市在浙江省率先尝试宅基地跨村跨镇街安置，义乌福田街道和北苑街道首批共推出宅基地79间，最终79间宅基地成交3636.61万元，中标28户。义乌宅基地跨村跨镇街安置试点工作，体现了宅基地“三权分置”，不仅破解了已批宅基地落实难问题，还盘活了闲置的农村建设用地。

虽然目前宅基地跨镇交易只能在试点地区推行，但可以预见的是未来农村宅基地政策会逐渐放宽：对于农村创业者而言，宅基地可以跨镇交易之后，想整合宅基地资源开发项目的创业者就方便很多了，方便做民宿、农家乐等，不过国家也明确表示，宅基地流转要在“适度”的原则下进行。对于城市购买者而言，比如有的人想到农村养老，过去一直苦于买不到宅基地，现在则可以通过合理的方式得到宅基地的使用权。

2.2019年中央一号文对宅基地新政策

开展闲置宅基地复垦试点：允许在县域内开展全域乡村闲置校舍、厂房、废弃地等整治，盘活建设用地重点用于支持乡村新产业新业态和返乡下乡创业，有益于闲置的土地得到更好的资源利用。

不得违规违法买卖宅基地：即不得违规违法买卖宅基地，要严格实行土地的用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

值得注意的是，对于推进宅基地制度改革文件选用了“稳慎”二字，也预示着这项改革将是一个相对长期的过程。

三、在承包了耕地/林地之后是否可以用做其他商业用途？

答：应切实遏制土地流转的“非粮化”与“非农化”问题。

我国2016年的土地流转面积是4.7亿亩，在土地流转的用途当中，用于非粮食作物种植面积2亿亩，用于粮食作物种植面积2.7亩。在全部土地流转中有将近一半的土地面积用于非粮食作物种植。

资本都是逐利的，而种粮的利润微乎其微。大规模面积种粮食，除了能依靠政府项目补贴外，能够获取的利润有限。所以很多工商资本很容易将优质农业土地转向其他方向，造成基本农田的损坏、生态林地的破坏、环境的污染等一系列问题。工商资本下乡的企业应该做农民不会做、不能做、做不了的事，如做标准、做品牌、做渠道，帮助农民提升农产品质量，提升农产品溢价空间，而不是与农民争利。

在土地的使用上中央高度重视，强调对工商资本租赁农地要有严格的门槛，租赁的耕地/林地只能搞农业，不能改变用途。工商资本进入农业虽然可以带来资金、技术和先进的经营模式，但另一方面，工商资本长时间、大面积租赁农地，很容易出现挤占农民就业空间，加剧耕地“非粮化”和“非农化”倾向。在严格的土地制度管理下，推进农村土地适度规模经营过程中，应切实遏制流转土地“非粮化”、严禁流转土地“非农化”。今年“中央一号文件”明确鼓励工商资本积极参与农村人居环境整治与发展乡村休闲旅游，这为工商资本指出了一条发展之路。

四、经营人是否有门槛和身份限制？

答：在期限限定和土地规划控制的情形下，对第三项权利人的身份没有限制，也不应对宅基地上房屋的类型和用途进行身份限制。

从世界范围看，凡农业农村发展好的国家和地区，工商资本都发挥了关键性作用，美国的“资本+家庭农场”、法国的“资本+合作社+家庭农场”、日本的“直接投资”都是如此。

十八大以来，中央持续关注工商资本下乡，工商资本投资农业农村的动力和积极性越来越高。2018年“中央一号”文件提出要“加快制定鼓励引导工商资本参与乡村振兴的指导意见”。

乡村振兴，需要城市资本，需要城乡融合。如湖北武汉推行的“三乡工程”的第一项就是“市民下乡”，浙江等地乡贤回乡面临的一个主要困境就是乡贤的“乡宅”需求无法满足。在从身份走向契约的今天，在逐步淡化城乡二元管理的当下，也实无必要进行类似身份限制的立法。