在改革开放过去的40年，外向型经济的发展，使中国在全球经济体中开始崛起；投资的有效驱动，使我国经济保持了较长时间的高增长和快速工业化；伴随着人口向城市的不断流入，城市化进程快速推进，并在国家政策和国内需求的影响下房地产业开启了商品化改革之路。

40年的高增长之后，经济向质量转型的需求愈发突出。本文通过对改革开放40年的发展历程和现存问题分析，提出经济转型的两条路径（新型城镇化、经济结构调整）和两大驱动力（基础设施建设以及养老、养生、养智）。

一、改革开放40年后经济高增长及其发展特征

（一）外向型经济带动下的中国崛起

中国自加入WTO后，经历了10多年的大发展时期，工业化发展使中国跃升为世界第二大经济体、第一制造业大国和商品出口国，中国迅速崛起。可以说最近40年我们从外向型经济中尝到了巨大的甜头，但在这种外向型经济模式下我们也有巨大的软肋。例如，因为核心科技能力弱，企业普遍处于产业链的底层，很容易被世界其它国家的类似产业替代。另外，美国是我国的第一出口大国，我国对美贸易顺差占我国全部贸易差额70%以上，外贸顺差高度依赖美国。当今美国突然发动大规模贸易战的情况下，中国对美贸易也会逐渐失去成本优势而失去市场竞争力。

所以，中国在经历了10多年发展之后，应反思自己发展的模式。

（二）投资驱动的快速工业化

改革开放之后，特别是近20年来，我国固定资产投资力度和规模不断增大，投资规模由1997年的1.9万亿迅速增加到2018年的63.6万亿元，在GDP占比由24%增加到70%，年均增速超过9%。固定资产支撑了我国经济实现了较长时间内的高速增长。

在工业化的时期，总是伴随着快速的资本积累，主要表现为固定资产投资的快速增加，固定资产投资增加又迅速推升了我国的工业化进程。从1978年改革开放初期，我国从一个农业国变成了中等发达的工业国，且我国总体上于2015年进入工业化后期。

但投资驱动是外延式的粗放型增长，追求的是规模经济效益。

从投资对GDP拉动来看，在经历09年的下行后，连续保持低位，投资对GDP的拉动作用保持2个百分点水平浮动。 从投资规模看， 在投资增速经过多年的高增长之后，固定资产投资存量也达到了一定的水平，比如对于部分地区，道路和桥梁已经不再是制约发展的因素，如果继续修建道路和桥梁，其对于经济增长的边际效用将会降低。   

我国到了由重视投资规模到重视投资质量发展的阶段。固定资产投资需要提质，也需要发现新的投资领域。

（三）传统城市化的快速推进与住房商品化的改革

1950年我国城市化率仅7.3%，城市化率的快速发展始于改革开放之后，经过60年发展2018年城市化已达到59.58%。每年城市化率增加超过1%，按此速度计算，2030年之前中国城市化率将超过70%，基本完成城市化，用时约80年。

城市化进程推进，人口的不断向城市迁移，产生了愈益扩大的城市居住需求，房地产业在全国各地都市区域迅速勃兴。根据西方发达国家的经验，一个国家在经济起飞阶段，也必须确立自己的主导产业，以使其发挥推动经济快速增长的重要作用，而主导产业通常是那些对经济增长贡献率较高并且在国民经济中占有较大比重的产业。房地产就此在我国担起重任。1998年我国取消了以实物分房为主的住房体制，2000年开始实施按揭政策，从此拉开了中国房地产市场化的序幕。

但传统城镇化的发展中，是以城市规模的扩张作为衡量尺度，城市在发展的过程中过分重视“数量”、却忽略了对“质量”的考核，使得城市的实质发展只保持在较低的水平，严重的是还引起了一系列的社会问题，如城乡发展“二元化”、“候鸟式”人口迁移、农村留守儿童现象、社会资源利用率不高等。所以，我们必须要总结过去的经验教训、积极转变思路、走一条新的可持续的城镇化之路。

二、经济高质量发展中所面临的4大转型要求

经济增长的高速度并不意味着经济增长的高质量。努力提高经济增长的质量和效益，增强经济发展后劲，是实现我国经济社会全面协调可持续发展的必然要求。十九大报告明确，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。要对标国际先进投资标准，在稳投资中逐步摆脱对固定资产投资规模、房地产的严重依赖，从追求投资规模向投资高质量转变，支撑我国经济实现质量发展。

 （一）消费升级需求带动的外向型经济到内向型经济的转变

据国家统计局初步核算数据，2018年我国GDP为90.03万亿元，比上年增长6.6%，全年最终消费支出对GDP增长的贡献率为76.2%，比上年提高18.6个百分点。当前，消费已经连续五年成为我国经济增长的第一大动力。

过去30年，中国逐渐成为全球增长最快的经济体与规模最大的市场。中国也即将成为中产阶级（年收入15-35万元）人数第一的国家。伴随着消费需求以及收入的增长，消费升级成为当前 的主流趋势。消费者在精神消费（主要体现在休闲、旅游和体验的消费）、知识消费（表现在人们愿意为知识和自我提升花钱）、健康消费（今天90后都用上了保温杯泡上了枸杞，他们对于健康的关注不亚于60后、70后的人群。）以及智能化消费（科技对于消费者而言代表着时尚，所有的领域都在往智能化方向发展）四个领域，增加了大量的投入。

（二）产业升级带动的第三产业和高端制造业转变

后工业化时期，新兴产业将是经济复苏的重要驱动力。经济增长必须依靠发挥新兴产业在调整产业结构、培育新的经济增长点中的重要作用。当前，中国的经济已经从制造经济变成了服务经济。在改革开放初期，我们服务业只是GDP的四分之一（25%）。到2017年服务业已经超过了GDP的50%。中国正在像其他国家一样，迈入服务业经济，而不是制造业经济。

2016年12月，工业和信息化部、财政部联合印发了《智能制造发展规划(2016-2020年)》为我国工业化发展指明了方向。当下，全球新一轮的科技革命和产业变革正在给我们的生产和生活带来巨大影响。互联网、大数据、人工智能与制造业的结合越来越广泛、深入，智能制造逐渐成为全球传统工业和制造业转型升级的主要方向。智能制造是中国新旧动能转化的重大机遇，我国工业化发展正在努力抓住这个机遇，使传统工业化中的人工制造向智能制造转型，由数量型增长向质量型增长转型，以科技的力量不断给中国的工业化发展注入新鲜血液。

（三）基建补短板需求带动的投资结构和区域的转变 

经济下行压力加大，固定资产投资增速的放缓，调结构将成为接下来稳经济的重要任务。固定资产投资主要分为三个类别：制造业、基建和房地产，在房地产严监管，传统工业和制造业面临转型需求的背景下，短期内基建补短板的作用变得愈发突出。

首先，对于房地产市场而言，1998年至今，中国房地产市场共经历了六轮调控：其中三轮刺激房地产发展，包括1998-2002、2008-2009、2014-2016年；三轮稳房价，包括2002-2007、2010-2013、2016年9月至今。目前，高悬的居民杠杆率和房价导致政策刺激的空间越来越小。我国居民部门杠杆率只用了不到10年时间迅速从2008年的17.87%上升到2017年的48.98%。如果再一次大规模放松房地产调控，房地产泡沫会越来越大，没有永涨不跌的资产，一旦风险爆发，泡沫越大，后果就越严重，依靠房地产强刺激托底经济的时代已经结束。

其次，对于制造业而言，2018年的制造业投资增速超预期，很大程度上是环保政策收紧而带来的设备更新需求，而非扩大产能。这部分需求在设备更新完成后，短期不会再度投资。另外，当下全球正经历着新一轮的科技革命和产业变革，制造业将开启一轮新的转型之路。

对于基础设施建设投资而言，基建主要受到政策的影响更大。每当国内经济下行压力加大的时候，市场对于政府基建投资托底的预期都会上升。

2018年，国内固定资产投资尤其是基础设施建设投资领域大动作不断。针对基础设施投资增速逐月回落的运行态势，国家出台多项促进基础设施投资稳定发展的政策措施，着力聚焦补短板，重点投向脱贫攻坚、铁路、公路及水运、机场、水利、能源、农业农村、生态环保和社会民生等九大领域。基建投资开始呈现企稳回升走势。

（四）新型城镇化带动下的房地产业的转型升级

中国城市化快速发展始于改革开放之后，1978年至今，经过60年发展，2018年城市化已达到59.58%。根据《国家新型城镇化规划（2014—2020）年》，2020年常住人口城镇化率达到60%。所以，当前我们国家城镇化迈入中后期，虽然相较于发到国家普遍80%以上的城镇化水平还有一定差距，但增长速度开始放缓，新城城镇化转型升级的要求不断提升。

    我们当前还面临着严重人口老龄化问题。2018年65岁以上老年人口达到1.7亿人，占总人口的比例达到11.9%。预计到2025年，我国将正式进入深度老龄化社会。因此，尽管今天的中国人无比热衷房地产投资和投机，但是一旦老龄化袭来，中国楼市将进入无法避免的寒冬，这一刻的到来甚至比预想的要快。房企在选择转型路径时应该顺应政策导向，进一步转向满足人民美好生活需求方向，以实现成功转型和应对行业寒冬的目标蓝图。

所以，时代在变，城市在变，房地产业也在变！

三、聚焦经济高质量发展的两大实现路径、两大驱动力

对于上文提到的工业化、城市化以及投资结构的转型升级问题，结合当前的经济发展、消费、投资趋势，我们提出以下路径和关键驱动力：

两大实现路径：

即通过新型城镇化的建设以及对经济、投资结构的调整实现经济由高速增长向高质量增长的转变。

两大驱动力：

1.基础设施建设（县域、乡镇）：（1）通过完善乡镇基础设施建设，实现乡村振兴、城乡一体化，推进新型城镇化建设；（2）通过补基建短板解决调整经济结构问题。

2.“三养”幸福产业（养老、养生、养智）：（1）通过三养解决房地产转型方向以及人口老龄化问题，从而完善新型城镇化建设；（2）通过发展三养，实现产业升级，满足消费升级，从而完善经济结构。