当下，房地产行业已进入了后周期时代，产能冗余、库存高企成为这个时代的焦虑。随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素影响，住宅需求中枢下移，企业高杠杆、高成长和高利润的野蛮生长方式无以为继。从宏观数据来看，人口和城镇化趋势也不再支持房地产行业继续高速发展，年新增人口自1987年以来已趋势向下，而城镇化速度自2010年以来也有所放缓。

近年来，中央和各部委也在不断出台政策对房地产市场进行改革，通过各种措施来抑制高房价的蔓延，房企的拿地成本也越来越高。严调控和其它因素共同作用之下楼市持续降温，地产投资、销售、新开工增速皆在下降，房地产发展进入“寒冬”。虽然城镇化进程仍未结束，未来十年房地产行业平稳发展仍可期待，但快速成长的主升浪已过。当下，寻求新的发展方向是大势所趋。房地产企业转型的概念早在2009年就已浮现，现在已经过去10年，很多房地产企业已就势调整发展战略，从单纯的以“地产”为主向多元化、多业态发展的思路转变，从传统的住宅和商业地产，转向金融、文化、旅游、健康、养老、生态农业地产等多个领域。

房企转型众生相

定位“养老服务”而非“养老地产”的万科

万科对于其参与的养老业务始终定位于“养老服务”，而非“养老地产”。对于这一点，郁亮曾在股东大会上表示：“养老地产这个词我是不赞成的，万科要做的是‘养老服务’，而不是地产，换个方式卖房子我们是不干的。老百姓需要的是养老服务，不是养老地产。很多人请我们去做养老地产，我们都拒绝了。养老是个大业务，哪怕现在还没有合适的商业模式，但我们仍会花很多精力去把这个业务做好。”

完全剥离房地产业务，全面进军大健康产业的万达

2015年，万达集团开始提出转型，不再做地产商，主动调整。在一次公开的演讲中，万达集团董事长王健林提到，希望在三到五年之内，万达能将把“地产”去掉。2017年8月，万达新成立大健康集团。而后在万达集团2018年年会上，王健林提出：万达完全剥离房地产业务，正式全面进军大健康产业。

转型养老地产和旅游的保利

2017年6月，保利地产正式向全球发布旅游度假品牌保利度假。这预示着保利地产正式进军旅游领域。保利度假的诞生是保利多元化转型的其中一环。保利地产的另一个重要的转型战略是养老地产，2011年保利将健康养老产业提升至集团战略高度。

试图“拉开车门”跨界造车的恒大

许家印为恒大选择的转型之路是新能源汽车，在国家大力推广扶持新能源概念期间，许家印投资进入汽车行业。其在没有一条生产线的情况下收购了国内最大的汽车销售商广汇集团，之后更是步了孙宏斌的后尘，选择投资贾跃亭的法拉第未来，可惜一无所获。

接手万达文旅的融创中国

2017年，融创中国与万达集团达成并购协议，以13座万达文旅城91%之股权为交易标的，438.44亿元为交易对价，意欲将自己打造成中国第一的文旅资产持有者。2018年，融创公告宣布再以62.81亿元，收购万达旗下原文旅集团和13个万达文旅城的设计、建设、管理公司，在自持文旅资产的同时，再一举买断睥睨行业的文旅运营团队。

“地产、农业、机器人”共同发展的碧桂园

碧桂园控股董事局主席杨国强在2019年1月21日的内部讲话中表示：“去年我们农业公司和机器人公司的框架已经搭起来了，发展的思路也有了，接下来期待他们的精彩表现。未来我们是三个重点，地产、农业、机器人。”如此看来，2019年碧桂园的三个业态将同步发展，协同发展，以此全力提升集团的总体竞争实力。

转型背后，究竟哪些路径才是走得通的？

早在2008年，由于受众多紧缩政策打压，中国房地产已在生死边缘挣扎过一次，而近几年的这一次，中国房地产才真正的进入了行业“寒冬”。房企们愈发认识到政策的改变足以让这个行业短期剧烈震荡，于是不同梯队不同发展愿景的开发商们纷纷开始寻找出路来对抗住宅市场大起大落带来的收益波动，且在不同的道路上逐渐分化。房企转型路径众多，那么究竟有哪些是走的通的？

在房地产开发商掀起的多元化与改名的潮流中，造车是其中最引人瞩目的布局。不过，这些在房地产市场“功成名就”的大佬，跨界造车并未如其想象的那般容易。蔚来汽车CEO李斌就曾断言，大部分新造车公司会死掉。随着新能源汽车领域风口期已过，大多数初创公司都开始面临生存考验。

以恒大为例，尽管恒大地产业务核心利润暴增，但是恒大集团旗下负责新能源汽车业务的恒大健康却开始面临巨亏，“罪魁祸首”则是贾跃亭和恒大健康联营的新能源汽车项目这一利润黑洞。据不完全统计，恒大系目前已在汽车行业先后投入近三百亿元，通过投资/收购等形式掌握了近10家汽车上下游产业链公司。以同类企业的发展来看，新能源汽车前期发展需要大量的资金支持，恒大的研发投入和制造工厂的投资也将牵扯到大量的资金流动。因此，恒大在造车业务上的亏损相信还要再持续几年，而几年之后究竟是继续亏损还是开始盈利也未可知。

除了恒大，在跨界造车上遭遇挫折的还有万通地产、华夏幸福等。相比造车这个“大坑”，究竟有没有相对靠谱一点的领域以供房企转型？答案当然是有，其中比较明显的就是文旅、大健康、养老等产业。

随着人们越来越重视高质量体验式消费，中国旅游业近年来的迅猛发展也让房企看到了旅游资源中的契机，开始转战发展文旅地产。多个大型企业已先后涉足文化旅游项目的开发。在发展文旅地产这一方面，房企可以通过和旅游资源丰富的地区政府合作来发展文旅地产，有政府背景的支持，项目在很多方面的阻碍都会相对地减少，有利于项目进度如期推进。

养老产业的商机在于人口老龄化带来的巨大市场需求。我国1999年既已步入人口老龄化社会，而根据国家统计局2019年1月21日发布的最新数据，我国65岁以上老年人口已增至1.7亿人，占总人口比例11.9%。根据联合国公布的数据显示，到2025年，中国超过60岁的老年人口数量将突破3亿，到2050年，这个数字将达到5亿。“银发浪潮”席卷而来，这是一个令人担忧的现实。与不断加重的老龄化相对应的却是我国养老供给的严重不足，养老领域存在巨大的市场空间有待填充。潜力的背后隐藏的则是巨大的商机，据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。巨大的商机面前，国内房企开始纷纷布局养老产业，这其中有国内上市大型房企诸如万科、恒大之类，也有大型央企开发商比如招商、华润等。

随着社会的发展，生活方式的改变，传统的医疗模式也需要改变，逐渐向‘防、治、养’模式转变。而大健康产业恰恰是“防、治、养”模式的产业体现。《“健康中国2030”规划纲要》和《“十三五”规划纲要》的发布让“健康中国”正式上升为国家发展战略，加之公众的自我保健意识不断提高，“大健康”也已经成为资本竞相追逐的新蓝海。目前，也有多家房企已开始向大健康产业转型。据不完全统计，截止到2018年已经有超过40家房地产企业转型向了医疗大健康产业，包括了像万达、万科、保利、恒大、碧桂园、华润等诸多业内名企。

结语

在“住房不炒”的宗旨下，调控政策接连出台并号称史上最严调控，房企掀起一场去房地产化运动以应对行业“寒冬”。对众多房企来说，转型是未来发展的趋势，也是“活下去”的有效途径。面对多种转型方向，对房企来说最关键的是要顺应政策指导方向，紧抓政策红利，准确判断目标市场空间，认清自身定位，找准适合的方向再下手转型。近年来，文化、旅游、大健康、养老等产业都呈现出良好的发展势头和广阔的市场前景，有不少房企已在其中布局，而其他尚未涉足这些产业的房企也不妨紧跟热潮实现成功转型，为企业未来的发展开辟一方新天地。