在开始一个文化旅游康养项目之前，我们首先要明确，什么土地能够用，什么土地不能够用。一个文旅小镇是否赚钱，跟拿地也有莫大的关系。本文梳理了文旅项目拿地的8大途径。

路径一：PPP模式

法规

PPP模式作为政府引入民间资本合作开发的新型模式，强调社会资本的深度参与，有利于盘活社会存量资本，激发民间投资活力，缓解财政支付压力，同时也有利于产业发展。为加速PPP项目实施，国家各部委相继出台政策对PPP审批流程进行简化。2016年10月11日发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》规定：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

方式

PPP模式，契合多样业态的文旅项目开发特征。实践中，多以PPP模式、BT(建设—移交)、运营服务等合作方式进行开发。

优势

PPP模式下，实施文旅项目在确定投资方和用地者环节合并审批，一方面简化了项目申请报批的流程，另一方面缓和了投资主体关于拿项目和拿地之间无法衔接的顾虑，可见PPP模式在文旅项目土地获取路径中具有一定优势。

路径二：国有土地长期租赁、先租后让、租让结合方式

法规

2016年10月28日，国土资源部办公厅印发了《产业用地政策实施工作指引》，提出土地租赁和出让的招拍挂工作可合并实施;可通过先租后让方式使用土地;允许以协议方式办理出让手续等政策。这些政策优化了原本繁琐的审批流程，降低了国有土地流转审批的难度。

方式

通过国有土地长期租赁、先租后让、租让结合等方式，稳健开发，长期经营。另外，国家在长期租赁形式上并未放宽20租赁期限制。涉农项目建设在以上述方式获取土地时，应注意长期租赁形式不得超过20。

注意

如采取长期租赁形式使用土地，可考虑在租赁合同上设置优先条款以保障项目开发建设的安全性和持续性。

路径三：集体建设用地入市式

法规

2017年5月23日，国土资源部发布的《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)提出国家建立城乡统一的建设用地市场的意见。明确指出国家建立城乡统一的建设用地市场，符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。2016年10月8日，国家发展改革委印发《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，亦指出城中村集体建设用地可依法征收开发，集体经营性建设用地入市改革试点地区，可按照改革试点要求，采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。特色小镇已将集体建设用地入市政策纳入到自己的用地指标规划中，如集体建设用地在未来入市，根据现阶段各地给予特色小镇的优先审批政策，入市后的集体土地将成为特色小镇建设土地供应的一大来源。

方式

将集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资或者入股，以自主/联营/入股等方式进行改造开发。

优势

特色小镇已将集体建设用地入市政策纳入到自己的用地指标规划中，如集体建设用地在未来入市，根据现阶段各地给予特色小镇的优先审批政策，入市后的集体土地将成为特色小镇建设土地供应的一大来源。

路径四：集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式

法规

国土资源厅发布的《产业用地政策实施工作指引》规定，产业用地政策允许依法使用集体建设用地的，除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行，以农村集体经济组织自行使用、农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下，各地可依法探索完善集体建设用地使用权入股、联营的管理方式。特别的，在文旅产业中，依《旅游法》及各省(区、市)管理办法规定，乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。

方式

通过集体经营性建设用地使用权的入股、联营以及农村集体经济组织自用住宅的旅游经营为旅游项目集体性土地获取的核心路径。

优势

特别是文旅等新业态构建过程中，如申请使用集体土地开发利用，遇阻相对较小。

路径五：集体用地土地置换式

对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决文旅开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题；另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

路径六：使用农村闲置宅基地及废弃园地

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据文旅产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

路径七：土地承包经营

法规

我国《土地管理法》规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

方式

开发主体通过承包经营的方式获取土地。

优势

不仅在审批上较为简便快捷，还有利于当地政府盘活集体土地，提高集体土地的利用效率和经济效益。

路径八：采用土地银行的方式

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体文旅项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型文旅项目而言都具有现实意义。

总结

本文总结了8大文旅特色小镇土地获取路径，各有利弊。创办文旅特色小镇时，还需要根据不同的情况选择最合适的方法，那么小镇项目就能迈出成功的第一步。