康养小镇，顾名思义是以康养产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游、度假等多元化功能融为一体，生态环境较好且适宜居住的特色小镇。关键词是健康、养老、特色小镇。

早在2015年12月，习近平总书记就在中央财办报送的《浙江特色小镇调研报告》上作出重要批示，强调抓特色小镇建设对经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。建设特色小镇是推进城乡（郊区）发展一体化的重要突破口。

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康养小镇推出的时代背景

理解康养小镇推出的时代背景，需要从国家颁布的三份重要文件说起。

首先，国务院2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。

其次，国务院2017年颁布了《十三五国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，提出建立居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。

最后，国务院2018年公布的中央一号文件，即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，提出推进乡村绿色发展、繁荣兴盛农村文化、构建乡村治理新体系等要求。

这三份文件分别指出，健康养老产业是未来中国经济的重要支柱，要建立居家养老为基础的医养体系，促进城市与郊区之间的融合发展，康养小镇正是满足这三项政策主张的最好结合体。

理解政策出台的背景，需要从我国的国情出发。十九大提出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

随着中国开始进入加速老龄化阶段，60岁以上老龄人口从现在的2.4亿（占比17%），经过15余年将在2035年达到4亿以上（占比30%），平均每年新增约1000万人；同时今年出生人口预计低于1500万，总的生育率低于1.5，人口自然增长率只有5‰左右，专家预测中国人口将于2035年附近达到顶峰后开始下降；中国人均寿命已达到75岁左右，北京、上海等一线城市人均寿命达到80岁，但是亚健康人群占比却高达75%，位于各大城市首列。另外，调查数据显示中国的空巢老人比例超过60%，中国人的养老和健康问题已经严重影响了生活生命的质量。

并且，中国已经过了人口红利的刘易斯拐点，城镇化也进入新的阶段，未来的15-20年，已经不能依靠过去的房地产逻辑，即土地财政的基础上建造房子出售物业赚得差价。房地产业的转型，亟待需要更多的整合产业资源，从传统的城市开发建设，过渡到产业中长期的运营，依靠持续运营带来的增值服务，来促进和带动产权、租赁权的销售。

综合分析，康养小镇是“康养产业运营+地产开发”相结合的一种非常有前景的项目类型，既有市场的潜在需求，又有政策的引导和支持。

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康养小镇的内涵是中国传统的家文化

2018年2月，全国发布了首本康养蓝皮书《中国康养产业发展报告》。报告指出康养是指通过运动、健身、休闲、度假、养老、养生、医疗等多种功能的实现，使人在身体、心灵、生活、社会适应等方面都处于一种良好的健康状态。康养是指健康+养生，不仅针对老年人，而是一个老中青全年龄段的目标，核心在于老有所养、中有所为、少有所学，尽量提高生命的长度和丰度。

全国老龄办在中国康养产业发展论坛的演讲中提到，中国康养产业的规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，将成为名副其实的国家经济支柱之一。

从产业角度看，康养产业链很长，包括医疗产业、医药产业、保健品、健康服务、健康养生等好几个板块。如何成功把康养产业导入康养小镇，关键在于小镇前期策划、产业规划和运营要与中国“家文化”的精髓相契合。

 十二五养老规划提出过以机构养老为支撑的说法，后来十三五改为居家为基础、机构为补充，这说明居家养老才是符合中国人文化、习惯和需求的。数据显示，目前只有6%是通过政府购买服务型的社区养老，4%是老年的机构养老，其他90%都是在社会服务下家庭的养老。

康养小镇的本质，在于业主住在自然生态优美、居住条件优越、社区关系融洽的居家环境中，同时能享受到健康、护理、保健、养生等一系列便利的康养服务，以及完善的餐饮、超市、酒店、娱乐等商业配套。成功的康养小镇一定有完整的生活场景，以“家文化”为核心的邻里之间、人与人之间更亲密的生活方式，背后有小镇持续运营所提供的业态和体系支撑。

康养小镇概念看起来很好，但经过近几年的投资热，现在发现大部分都失败了。总结经验教训，主要有两个方面，一是缺乏顶层设计，二是缺乏运营能力，导致小镇“空心化”，体现在入住率低、商业不完善、房价上不去。下面结合桃李春风项目（以下简称项目）成功案例，从康养小镇要有社区“家文化”的角度来进行分析。

亮点一

设立了生活设计委员会。委员会由业主/业主代表组成，代表整个小镇的利益，负责收集并向项目方反应落实住户在小镇生活设计及建设方面的意愿和要求，并监督小镇管理运营。组织上，委员会设一名小镇镇长，镇长不是政府任命的镇长，而是业主利益的代表，项目方只派一名负责生活服务的副镇长，其他村长、里长都是由业主担任。这样的模式为小镇的生活氛围创造奠定了一个基础，旨在激发业主的主人翁精神，逐步实现小镇“众筹、共建、自治、共享”的机制，引导并形成小镇生长体系。

亮点二

制定了小镇公约。小镇公约是家人共同维护小镇大家庭的重要体现，由业主自发形成，共同制定，共同遵守的小镇居民行为准则。小镇公约设计的原则，是基于亲近自然、为他人服务、关爱长者、和睦相处、照顾好自己身体等普适性的道理，给人亲切的同时不会带来约束感。

亮点三

建立了时间银行。提倡守望互助的志愿者和义工活动，在时间银行开户的志愿者，将参与公益服务的时间存进时间银行，当自己有需要时可以从中支取“被服务时间”，实现劳动换工，创造人人为我、我为人人的大家庭氛围，建立友好、和睦的邻里关系。比如家里花园需要做清理的时候，小镇里有懂花艺的邻居去家里帮助，从原来的人与人之间不认识，到人与人之间相互认识，原来过马路擦肩而过，到现在相互打招呼。

总结

简而言之，随着中国老龄化的深入以及全社会对健康产业的重视，康养小镇巨大的市场潜力是毋庸置疑的。但传统养老地产的做法已经不能适用，无论是房地产公司还是其他机构，必须以“产业运营+地产开发”相结合的思维，将康养产业导入小镇，依靠产业中长期的持续运营带来的增值服务，来促进和带动传统物业产权、租赁权的销售。

并且，康养小镇前期策划、产业规划和运营要与中国“家文化”的精髓相契合，重视小镇的人文关怀、文化建设和提供完整的生活场景，营造以“家文化”为核心的邻里之间、人与人之间更亲密的生活方式。康养小镇追求的精神应该是比城市更温暖、比乡村更文明，带着一些理想和情怀，慢慢做、用心做，也许才能得到最好的结果。