近日，《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》正式印发，标志着我国在应对老龄化问题上即将投入更多的资源。《意见》从健全养老服务体系、完善老年人健康支撑体系、促进老年人社会参与、着力构建老年友好型社会、积极培育银发经济等方面构筑了养老产业发展蓝图。在产业落地方面，社会资本重点关注的投资领域之一就是养老机构。在政府和社会资本的共同助力下，近年来我国养老机构的数量增长迅速，截至2020年底，各类养老机构和设施总数达32.9万个，床位821万张，床位总数比2012年增长了97%。养老机构的类型主要有敬老院、福利院、养老院、老年公寓、护老院、护养院、护理院等。不同养老机构在市场定位、盈利模式和运营管理等方面有较大差异，在投资前需做好功课，有的放矢方能一击必中。

一、护理院与养老院异同

从广义上看，养老机构大体可以依照其所配套的医疗资源分为两类——养老院与护理院。

养老院主要是为老年人提供集体居住、养老服务的社会福利事业组织，并具有相对完整的配套服务设施。而护理院是指的由医护人员和护工组成的，在一定范围内，为长期卧床患者、晚期姑息治疗患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要长期护理服务的患者提供医疗护理、康复促进、临终关怀等服务的医疗机构。这两者在市场定位、投资运营思路和监管政策上有许多异同点。

（一）市场定位

养老院与护理院虽然都面向的是老人，但二者最重要的差别就是市场定位不同，面对的核心客群也不同。养老院主要注重“养”，面向的是能够自理的老人，本质上老人是从家里“搬”到更方便的养老院进行老年生活。而护理院则以“护”为主，目标客户多为失能/半失能，难以自理的老人，更多地强调医养结合。他们自己生活本就很困难，大部分都需要长时间卧床或他人照护，本质上更类似于医院的“住院”。由于二者所面对的客户群不同，也就构成了投资运营思路上的差异。

（二）投资运营思路

养老机构在投资上可以分为轻资产和重资产两种模式，业内主流的投资模式以轻资产为主，尤其以公建民营的形式为众。目前无论养老院还是护理院，自建的重资产项目都较少，大部分以轻资产为主。

1.投资门槛方面

养老院与护理院因为面对的老人不同，自然也就在投资时产生了资源配套上的差异，带来了门槛的差异。养老院在投资时，主要聚焦于原有物业的适老化改造上，整体成本比较可控。而护理院则不可避免地需要在此之上，额外配套更多的医疗资源，例如医疗设备、医护团队工作场所等等，固定成本相较于同档次的养老院更高。

2.竞争强度方面

从项目实际来看，由于针对自理老人的养老院的投资门槛更低，也会导致更高的竞争强度，无论是低、中、高端的不同生态位，其往往都会有大量竞争者集聚，抢夺本地区本的客户资源。

其次，养老院所面对的客户需求相较于护理院更“软”，导致客户对项目本身的质量要求更高，更类似于买方市场。而护理院所面对的确实是“刚需”，客户需求上更“硬”，也确实是许多家庭的“养老痛点”，同时较高的门槛则拦下了一部分竞争者，使得整体竞争强度低于养老院。

3.运营管理方面

养老院和护理院在运营管理上也有所侧重，主要体现在人员配置上。

养老院的运营管理更多地关注自理老人的生活品质，而自理老人也并不需要很多接触性的养老照护（过多的照护反而会折损老人的自尊心）。这使得其所配置的护工人员所要求的的专业素质并不需要太高，主要关注道德品质是否良好，工作态度是否端正，换言之，即使是招入后再培养都是成本较低的，人力成本比较好降下来。

护理院则由于院内老人都大部分需要接触性的直接照护，对护工的专业素质要求较高，后期培养的周期更长。同时需要从公立医院、民营医院等医疗机构招入相当数量的专业医生及护士，支出相当一部分人力成本。另一方面，由于护工和医护团队的学历、年龄、专业素质差异，往往在管理上更具挑战性，对管理团队提出了更高的要求。

4.投资收益方面

养老院与护理院在投资收益方面并没有十分显著的差异，投资周期都较长，主要依靠运营收入（月费、护理费等）来回填前期投入。护理院的优势是往往可以通过长护险等渠道来获得较高的收入。但综合来看，在实际运营中，各地长护险基金都是集中支付，会为项目方带来相当一部分的应收账款，增加现金流压力。

（三）监管政策

综合前文能看到，养老院与护理院因为面向的客群不同，差异还是非常大的，这同时体现在养老院的牌照由民政局颁发，而护理院牌照由卫健委颁发，二者归口的管理部门也不同。从大的监管方向来看，解决“刚需”的护理院无疑是地方政府的心头好。

从各地补贴政策上也有体现，护理床位的补贴要明显高于普通床位。以贵州为例，对社会力量兴办的非营利性养老机构，床位数达到30张及以上、符合相关资质条件的，由省级按每张床位3000元的标准给予一次性建设补助；市、县两级要同时给予一次性建设补助，合计补助金额不低于3000元；对符合条件的护理型养老机构，享受民办医疗机构的扶持政策，并由市、县两级额外给予一次性建设补助。每年每张床位给予不低于200元的运营补贴，并逐步提高运营补贴标准，符合条件的护理型养老机构由县市两级额外给予运营补贴。

结合上文来看，投资建设养老机构，需要充分研判自身的资源禀赋，合理选择投资标的。因此，在这医养结合的东方来临之时，元亨祥利用自身的专业投资能力积极为投资人筛选优质标的，提供乘上养老产业发展快船的重要机会。

二、元亨祥积极布局养老产业

元亨祥集团自成立以来，紧扣“健康中国、乡村振兴”国家战略，专注价值投资、聚焦生命健康，坚持“双轮驱动、专注聚焦”的经营策略，发展康养不动产投资运营和健康产业链投资并购两条业务线，打造元亨祥生态圈。

江西樟树银核香樟生态颐养园项目

中国“四大药都”之一——江西樟树，市级标杆、省内示范康养项目

元亨祥集团携手银河园打造17万方的医养结合中高端颐养社区

区位：位于江西省中部的“药都”樟树市，岐黄健康小镇对面

规模：建设用地132亩，另配备近200亩生态农场及湖景，总建面近17万方

定位：生态康养、医养结合的中高端颐养社区

项目亮点：

亮点一：当地老龄化水平高，市场需求规模大，中高端养老市场空缺；

亮点二：地处百强县、南昌1小时都市经济圈，经济实力强；

亮点三：中国“四大药都”之一樟树，康养产业基础雄厚；

亮点四：江西省医养运营龙头企业参与运营，运营模式成熟稳健。