特色小镇的开发是一个复杂的系统工程，牵涉到选址、规划、设计、建设、产业运营等方面。其中选址是第一步也是首要一步，选择比努力更重要，好的选址是特色小镇成功的一半。

根据国家部门有关规定，特色小镇占地面积控制在1-3平方公里范围内，打造一个高度产城融合的空间，并要体现特有的地域文化。其中，建筑用地面积一般控制在1平方公里左右，聚集人口约1万至3万人。特色小镇要突出功能集成、节约集约，目标是达到“宜产、宜居、宜游”。

目前国内企业做的特色小镇，产业集中在康养和文旅两个方向。根据产业布局和区域空间理论，本文结合国内企业过去几年的经验教训，总结出特色小镇开发选址需关注的五个要素。

要素一：政府考量

企业在做特色小镇的时候，一定要清楚政府对小镇的定位。当地政府对小镇事业发展需要充分的理解、支持与推动。如果政府单纯认为小镇是一种产业园区或是一种地产开发，简单以土地、财政的模式思维，便于与企业做特色小镇思路是错位的。

建设特色小镇一定是一个大的规划，分步实施的过程。其不是一个房地产的买卖，如果小镇要推动往前，后期涉及到多个部门的协调沟通问题，政府的主要领导需要参与推进，不然小镇最终落地成功会非常难。

要素二：购买能力

选择购买力较强的城市周边，目标客群具有较强的产品消费能力。做特色小镇或乡村振兴田园综合体，如果没有找到区域位置的目标人群，盲目定位产品，会导致很大不确定性，很好的东西没有消费者。或是应该定位很高档的产品，结果目标群体找错了，对发展造成很大的影响，产品没有办法匹配消费。

比如说在寻找目标客群的时候，要分析当地的财力是结构性市场还是区域市场，目标客户来自于全国还是附近的重点城市，要做充分的考量和分析，才能最终确定产品的定位。

要素三：区位交通

区位的位置和城市之间的关系非常有规律可寻。对于北京和上海等一线城市，交通距离在80公里之内的位置都不是问题。对于准一线、二线城市，40公里以内都能接受。对于三四线城市，20公里可能都太远了。所以在选择群体的时候，城市的供给关系要非常清晰当地人的文化， 尤其是目标客群的文化。

现在近距离出行，首选的交通工具就是高速，所以在选定位置的时候，高速的出口是最优的位置。附近能有高铁或机场当然更好，交通节点距离项目地10分钟车程以内为佳。另外对于昆明、三亚这些旅游度假景点的项目，面向的是全国市场的群体，与区域性市场的定位是两个概念，需要区别的综合性去分析。

要素四：生态环境

这是一个非常重要的要素，因为城市中的中产阶级和富人，向郊区或者乡村转移的过程当中，首先关心的是要去山清水秀的地方，要享受新鲜空气，享受别样风光。对于空气质量，小镇周围的自然环境，都是非常在意的因素，直接影响目标群体的变化。小镇周边有山或河流、湖泊、水库等自然资源，有农业资源可以利用，有历史文化资源沉淀，这些为优先加分项。

要素五：土地规模

土地规模不是越大越好，但是土地规模要有一定的量。有专家建议项目建设用地指标在1000-1500亩为宜，土地指标持续供应有保证，容积率可综合平衡。特色小镇或田园综合体是以造城的模式，大部分用地是各种文化、娱乐、商业、教育、医疗、基础设施等功能，从城市向郊区转移，在转移的过程当中，需要起码的规模。

另外，要明白国家的土地指标是控增量的，当地政府为了政绩，承诺给企业多少地来建设特色小镇，企业一定要去查土地的总规，看实际还有没有用地指标。并且要清晰城市与乡村的边界，现在有城市的控规，还没有完整的乡村控规，城市控规在指导乡村控规的时候，很多项目是不能落地的。所以在土地的考量过程中，一定要非常清晰土地的边界，才能把项目很好的实施下去。

特色小镇的不同风格类型及特点归纳

产业型特色小镇

对产业基础、产业要素和交通条件依赖性较强，一般适宜选址在产业经济发达、综合配套供给完备的综合职能城市近郊，具有较好生态环境的区域。

景区型特色小镇

对旅游资源（自然资源或人文资源）依赖性较强，一般适宜选址在旅游城市及周边，或人口市场流量较大的综合职能城市近郊。

商业型特色小镇

需要大流量客源为支撑，一般适宜选址在拥有大量持续流动客源且消费需求旺盛的综合职能城市的城区、旅游城市及交通枢纽城市。

社区型特色小镇

目标市场以追求理想生活的城市居民为主，一般要求居住环境优良，交通及相关配套服务相对便利，具有较好居住环境的环城或近郊区域。

特色小镇成功选址案例介绍

乌镇雅园康养小镇

被誉为中国最成功的养老度假小镇。虽然位于浙江的一个县级市,但是地处江浙沪“金三角”、杭嘉湖平原腹地,距杭州、苏州均为60公里,距上海106公里,而且位于中国历史文化名镇——乌镇。乌镇是国家5A级景区，是江南六大古镇之一，素有“中国最后的枕水人家”、“鱼米之乡、丝绸之府”之称。2014年11月10日始，乌镇成为世界互联网大会永久会址，全球国家和地区政要、国际组织负责人、互联网企业领军人物在这里开会，和达沃斯一样，具有世界级的影响力。

玉皇山南基金小镇

位于浙江杭州上城区,紧靠杭州市中心，距离西湖3公里、杭州新CBD钱江新城6公里、距萧山国际机场半小时车程。玉皇山南基金小镇坐落于南宋皇城遗址核心区块，处于玉皇山之南、钱塘江之北。小镇规划面积3平方公里，核心办公区域1平方公里，属于典型成功的产业型特色小镇。

桃李春风颐乐小镇

位于杭州市远郊的临安，距离主城区武林广场约40公里，地铁5号线附近，临近青山湖森林公园，典型的远郊旅游度假类型。小镇占地约61万平方米，总建筑面积约26万平方米，容积率仅0.36。桃李春风属于典型的社区型特色小镇成功范例，交通位置便利，居住环境优良，配套设施完善。