据近日数据显示，2020年国内康养旅居产品热度明显高于同期。随着天气转冷，12月份康养旅居产品环比预订量增长超30%。随着旅游企业深耕国内，康养旅居产品也在网上平台大量出现，老年群体也可以很方便找到这类产品。且针对此前市场缺乏高品质康养旅居产品的问题，目前市场已开始针对中高端人群在产品和服务上升级，目标用户除了老年群体，还有追求高品质生活的中产阶级，产品设计注入温泉、养生餐、健康检测、中医理疗等元素，不断研发迎合大众健康旅游需求的高品质新产品。

在政策红利的不断释放下，大健康产业即将步入蓬勃发展期，“康养+旅居”迎来黄金发展期，并形成新的经济增长点。人们对于养生和大健康的需求已不单单是治疗，而是表现在预防、治疗、修复、康养——“四结合”。康养是生活新方式，所以大健康时代催生康养旅居，正在逐渐成为大众生活的常态模式之一。

一、康养旅居的内涵

“康”对应着“大健康”、“健康中国”战略，且不同人群对“康”有不同的细分需求，可分为：康疗、康复、康养、康健、康寿等。

而 “养”，严格说也是大健康产品，但着重点不同。“养”可以细分为：养身、养心、养智等。以老年大学为例，通过老有所学，增长智慧，践行养智。

“旅”指的是旅游业，需要区分的是：康养旅居与在家康养不同，因为“旅＂，是异地康养。

此外，“居”与“旅”有关，这里的“居”不是家庭之居，而是旅游之居。

由此可见，康养旅居是多产业汇聚而成的旅游新业态，亦可以说是健康新业态或是房地产新业态；具有综合性融合性、复合型等特点。因此，发展康养旅居不能将其简单地理解为单一的产品，而是应理解为一种内涵丰富及更加健康的美好生活方式。

二、项目投资标的的选择

1.项目区位

在某种程度上讲，项目区位会比整个项目的生态资源各方面会更加重要一点。举例来看，中国平均寿命最长的5个城市分别是澳门、香港、台北、上海和北京，不难看出，平均年龄的提高，除了需要有良好的生态环境外，还需要有比较好的医疗保障的措施，这些医疗保障机构它在选择项目落地的时候，会着重考虑当地人口需求能不能支撑起其在当地的供给，如果是在一个人口只有几十万的城市去落一个非常好的医院，因为没有足够的病人，也很难去配置高效的医疗资源；所以在选项目的时候，需要聚焦当地的医疗配套设施情况，比如当地是否有较好的三甲医院。

2.生态资源

一个区域的常年平均温度、湿度、海拔、森林覆盖率等，会决定康养者是不是愿意到这里来。因此在做项目可行性研判时，对其生态资源是否宜居、宜人的判断是十分重要的。

3.运营主体

不同的开发主体会对整个项目未来的运营以及开发的导向产生不同的结果。目前来做康养项目的企业大概可以归纳为房企、险企、专业的养老机构。在判断项目时，需要从客户端到工程建设、从日常运营再到资金端，他们分别有什么样的优劣势。

地产企业的优势在于本身有庞大的业主群体，同时在工程建设上具有强大的执行能力，但业主群体的转化率不够精准，后续的运营需要专业能力支撑也是不争的事实，其资金成本较高，会决定其在短期需要大量的平衡性现金流补足；保险公司的客户定位非常精准，从而带来了其较高的转化率，较低的资金成本也能支撑其运营的长效性，但在建设和经营上是其短板；专业的康养机构，其客源基础较为薄弱，资金实力也非常有限，但其在运营上有较高的专业化水平，这个是其他开发主体所不具备和欠缺的，在投资选择时，可能会更多的考虑它和前两类开发主体的合作。

4.产业内核

判断投资标的时，还需要通盘考虑项目的产业内容，若是一切外部因素都良好、然而产业方向有误，也会成为项目的影响因素。产业的判断涉及三个层面，从最适产业机会，到最适业态选择，到最佳业务组合。

5.政策支持

要注意到不同地方的康养产业政策支持，无论是财务政策、土地政策、配套建设、营商环境，还有金融扶持，亦或流程的便捷程度等，需要通过这些方面去判断这个项目是否具备投资价值。

三、项目运开发要点

1.创意为魂

（1）深挖内部属地化特色元素

康养地块项目差异化创意，要根植于项目地块本身的属地化特色元素，如中医药资源、符合康养指标的环境、带有康养功能的历史文化、具备康养产业基础的区域环境等，从自身“最长板”出发，始终围绕自身差异符号梳理吸引力内核。

（2）定位外部差异化市场机会

在内部差异化吸引力元素确认后，对照分析目标市场需求特征与竞合机会，用最受市场欢迎的产品形态、营销方式、品牌形象、符号特征，融合粉丝经济、网红效应、话题营销等现代营销手段，塑造市场端差异化竞争力。

（3）圈层思考市场差异化引力

面对不同圈层客群需要有差异化的定位和产品，如面向老年群体的“医护”吸引力，面向中年群体的“康养”吸引力，面向年轻群体的“养乐”吸引力等。

2. 金融为器

（1）资金获取能力撬动项目开发投资

以康养产业为契机，迎合现有市场投融资热度，在资金获取层面，从政策补贴、政府专项债、地方产业引导基金、企业投资基金等多个层面，利用康养产业内的养老、康复等热点业态，争取项目融资，启动前期开发。

（2）资本运营能力决定长期回收获利

如何通过资本运作方式提前回收资金成为项目运作关键，如整租代收、会员体系、售后返租、保险金融、消费信托等形式，均称为康养地块类项目资本运作的有效途径。

3.运营为基

康养地块类项目的运营管理，缺不了细化内容的专业运作能力，可参考平台管理模式下的品牌合作、专业合作来完成，背后便是投资方、开发方、运营方之间的合作关系与模式的设计，如股权合作、基金合作、合资合作等方式。

四、元亨祥集团紧跟时代新风口，布局康养旅居领域

元亨祥集团紧跟时代产业发展的新风向，与战略合作伙伴苏商集团携手打造云浮康养文旅小镇。该项目利用云浮城南大片空地，结合南山优质的自然生态环境，打造集产业、生活、休闲于一体的康养文旅小镇，布局高端房地产、山村民宿、文旅水街等业态，并融入医疗、教育、文化等产业资源，合理开发优质山水资源，创新发展文旅品牌，推动当地产业转型升级，打造高标准的宜文宜养宜游的生态环境，推动当地经济发展，打响城市生态文旅特特色品牌。

未来元亨祥集团将继续坚持“家庭全景式幸福生活成就者”的使命，聚焦“大基建、大康养、大文旅”领域，打造以“康养、文旅、田园”特色小镇为载体的乡村振兴样板工程，把绿水青山打造成“人城融合、景城融合、产城融合”的金山银山，促进产业、商业、事业的繁荣，人口、人气、人才的聚集，生产、生活、生态的提升。真正践行“坚持价值投资”致力于为家庭幸福生活提供从少年到老年，囊括教育培训、中医养生、健康养老、休闲旅游、价值投资、财富传承等一整套系统服务，以资本助力康养产业发展与升级，助力打造高端康养产业生态圈，支持我国康养文旅产业的腾飞发展。