所谓养老地产，是“养老+地产”的一种复合地产，这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合，将房地产业和养老相关产业进行整合，从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活，它既是养老地产的一部分，又是地产发展形态的新突破。

养老地产的这一典型特征决定了其开发模式的多样化。概括起来，主要有以下4种模式：乡村式开发模式、嵌入式开发模式、酒店式开发模式和复合式开发模式。本文首先对乡村式开发模式进行详细解读。

一、乡村养老地产的含义

当前中国农村面临的最大问题，就是在史上最大规模的城市化发展过程中，随着数亿农村人口迁徙到城市尤其是主要劳动力的进城务工，农村的空心化、边缘化愈加严重。一边是农村闲置的大量空房，一边是向往乡间养老的都市老人群体日益庞大。所以，乡村式养老地产养老地产开发就是为了充分利用乡村的闲置资源、自然景观资源及人文资旅游源等结合养老服务进行整合开发。主要体现在三个方面：一是农村宅基地、闲置房屋的开发；二是满足老年人回归乡村田园的养老需求；三是对农村自然、人文资源的充分利用。

在实施乡村振兴战略的历史机遇下，随着农村土地制度改革和美丽乡村建设的推进，农村养老地产的“蛋糕”，正在不断做大。

二、乡村养老地产的特点

乡村式养老地产可以理解为一种异地度假式养老。目前，很多老人有着比较先进的思想，对子女的依赖程度非常低，希望有自己的生活。针对这些老年人，开发商就提出了“异地度假式”的地产开发模式。其特点主要表现为：

一是在风景优美的旅游胜地建设以度假为主要目的的地产项目。养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

二是满足老年人的特殊养老需求方面具有较高的灵活性。对于异地度假式的开发模式来说，老人们可以选择长期居住或者短期居住，也可以选择个人居住还是朋友同居。度假场地根据当地的文化习俗和老人们的习惯爱好等各种因素来进行综合考虑，制定比较独特的项目，比如农家乐、中药温泉等项目抓住老人们喜爱养生和健康生活的理念，实现双赢的结果。

三是对周围经济的发展以及所建设地区的知名度具有明显的带动作用。乡村养老地产的开发可以大幅增加农民收入，而且通过旧村落的开发建设，能够很快改变农村面貌，并带动很多相关产业。

三、乡村养老地产的开发模式

乡村养老开发模式的要点主要体现以下几个方面：

（1）开发商和相关政府进行合作开发养老地产，开发商和地方政府首先签订双方协议，由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造，并为其配备相应的基础生活设施等（医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施）；

（2）乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地；

（3）置业投资者或者游客购买此类的养老产品，在约定的年限内可以入住，实际上获得的是该住宅的使用权；

（4）主要客源市场主要为生活可自理的自助型老人，一般是居住在城市的中产阶级的老人，他们往往向往乡村所具有独特的气质：良好的区位环境、优质的旅游资源，或者某种悠闲的生活节奏；

（5）部分乡村式养老地产选址邻近风景名胜附近，通过旅游景区的知名度来提升养老项目的特色，以此获取市场客源，满足老年人提高生活质量，亲近大自然的养老需求。

四、乡村养老地产开发案例——浙江九思村城仙居

一个精明浙江人的商业狂想

一个叫朱为民的浙江人，和他的朋友有一天到天目山游玩，当夜幕降临，他却发现，他们已经找不到一张休息的床，因为夏天有大量来天目山度假休闲的城里游客。 

当天晚上，朱为民辗转难眠。因为他认为让城里人在天目山有一张床是很多城里人的梦想，同样这也肯定是个巨大的商机。

但是根据现行的法律，农民的宅基地是不能买卖的，也就是说，要想在天目山买一套房，是法律不允许的。由此，一个创新的解决办法被提出：开发商可以和农民一起合作，由开发商出钱，农民把原来的旧房子拆掉，并在原有宅基地的基础上盖新房。房子建成以后，房子所有权仍归农民所有，而作为回报，新房的一部分房间将交由开发商进行经营，这部分由开发商可以自主经营的房屋就可以出租或出售给城里人进行居住，休闲、养老、度假。

天目山“城仙居”的创建发展无论对当地经济的带动还是对老龄化问题的解决都具有重要的意义。

（一）“城仙居”助力乡村振兴

2005年8月，九思村七幢新房子在原来的宅基地上拔地而起，几十户来自杭州的城里人尝试性地住了进来。“城仙居”，第一次从想法变成了现实。

在九思村获得试验性成功之后，朱为民马不停蹄，进一步复制起他的商业狂想。短短一年多的时间里，他们又在天目山附近物色了立塔、西坑、大有等村庄，造起了几十幢“城仙居”乡村公寓，不少农村也主动邀请他们前去改造。

（二）“城仙居”解决城市养老难题 

拥挤、快节奏的城市其实并不适合老人放慢的脚步，他们更需要的是身体的健康、心灵的宁静，而建设于天目山莫干山、这样有着优美山水风景区的“城仙居”，非常切题地顺应了老人的所有需求，在费用方面，甚至还比城市养老更少。于是，城仙居就这样成了一些已经退休和即将退休老人的热捧对象。

（三）“城仙居”改变出行方式

朱为民的浙江联众农业公司已经在天目山、莫干山、千岛湖、四川等地成功复制。同时，又创造性地给“城仙居”赋予了“免费交换功能”——如果旅游者在天目山有一套“城仙居”，在“城仙居”模式下，游客不需要全年365天都住在固定的地点，其可以使用自己的交换功能，即把365天的一部分拿出来进行免费交换，这样就达到了春天去莫干山的“城仙居”居住，冬天在东北的“城仙居”居住，而这些住宿费用，都将是免费。同时也实现了“最低成本的深度旅游。

（四）农村宅基地的创新利用

城仙居主要向旅游养老者提供农家公寓，由标准间、套房和时下流行的LOFT公寓组成。在宅基地归集体所有的法律制度下，城仙居的这种做法是否合法合规是一个需要关注的重点问题。

浙江省国土资源厅有关人士表示，乡村公寓实质是农户将自己家的房屋使用权交由企业统一出租经营，由于符合一户一宅的规定，也没有占用耕地，目前看来，这种操作模式与《土地管理法》并无直接抵触，对促进农民增收、改善农民居住条件也能起到一定积极的作用。不过，消费者注意的是，在取得房子使用权时，它的土地仍属于集体所有，不能获得产权。消费者与联众公司签订合同的同时要有当地村集体给予见证同意，这样才能保证消费者在一定年限内的使用权益。