在“健康中国”成为中国发展核心理念的背景下，康养产业将在未来20年迎来重大发展机遇期。国家战略也正在呼唤“康养产业”的积极发展，“康养产业”将成为下一步中国各地健康水平整体提升和经济发展的主流特色发展模式之一。

巨大的康养市场，正吸引着越来越多的企业进军康养行业。国内知名房地产企业也纷纷尝试养老地产，万科宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。保利地产也正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。

美国养老产业不仅是单纯的提供年长人士居住的房屋，也不只是一种盈利的方式，它是一整套完整的金融生态系统，它的组成部分包括开发者、投资者和运营者三个方面。

美国的老年社区市场经营情况比较复杂，新型社区不断出现，市场竞争相当激烈，要想在激烈的角逐中赢得市场份额，养老地产的经营者就应当在园区规划建设上进行不断的调整和改进，以适应现代社会对满足客户体验的需求。

太阳城模式和 CCRC 养老社区模式是美国现有的两个具有代表性的养老地产经营案。

一、太阳城模式：仅接收健康老者

太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布公司，上个世纪60年代，其以 “太阳城”命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。

太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。

（一）太阳城设计特点

选址：在选址方面，太阳城要求环境开阔，这样能够更好地营造舒适的居住环境。考虑到居住人群多数是消耗积攒的积蓄，太阳城一般选择土地价格低廉的郊区位置，附近一般配有专为社区服务的商业中心。这样可以大幅度降低房价带来的压力，对年长人士有较大的吸引力。如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。

项目定位：太阳城客户定位精确。太阳城规定只有年纪在 55 岁以上的老年人才可以申请入住，如果老年人需要家人的陪护，18 岁以上的陪护人员每年的陪护时间不得多于 30 日。主要针对55-70岁之间人士，这类群体相对年轻化，具有良好的经济基础和身体状况，同时具有强烈的社交和娱乐需求。太阳城项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。

规划思路：太阳城项目从1960年开始建设，共经历20多年的建设历程。其建设规划的整体思路：首先建设完成商业中心、高尔夫球场、娱乐中心、宾馆、邮局等配套娱乐和商业设施，然后再建设养老住宅。这种“建造小社区紧邻商业及娱乐设施”的建设思路后来也成为了美国其他养老社区规划的学习对象。

（二）太阳城运作模式

太阳城采取将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，即养老加地产的开发模式，这种模式将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼，另一方面还为公司吸收养老保险客户。

太阳城项目除了德尔·韦布公司的投资以外，还一直致力于积极引入多渠道的资金流入，以用于不断持续加强社区整体的优化：有教会、慈善机构募捐的款额；基金会、企业的捐款；社会团体的互助金等款项，其中政府的拨款占相当大的比例，资金主要来自于纳税人的税款和个人预交的社会保险金。此外，其他机构的捐助也起到重要作用。同时，在引资上，太阳城项目高效的商业化运作使社区得以吸引以保险资金为代表的长期资金参与，为社区的可持续运营提供可靠保障。

（三）太阳城盈利模式

太阳城的收益主要来源两个方面：

（1）出售房产所获得的一次性收入，通过销售迅速收回开发成本。

（2）出租房屋所带来的租金收益以及各类设施使用带来的租赁收益，这两项收益形成太阳城社区长期性收益。

小结：

随着中国社会老龄化程度的不断加重，龙头地产商们纷纷开始关注、研究、开展养老地产实践：2006年起万科就开始关注中国养老地产市场的前景，并进行了从产品设计到市场需求等一系列可行性研究，将养老地产列入公司战略发展的一部分；保利地产也已经进行研究，并在上海、广州试点。中国的一线城市和多个沿海热点旅游城市中已建成不少养老地产项目，并且还在不断推出以养老为卖点的地产开发项目。然而，从不断的实践来看，养老地产项目在定位、规划、产品设计等方面各有不足。太阳城的借鉴意义在于：

（1）明晰项目定位和规划详尽的功能分区，调和专化和综合化的关系

养老地产项目大多处于前期规划专业化期望很高，在项目中设计众多老人住宅的元素，而真正投入运营时却发现受制于中国老人普遍经济水平不高、观念传统、政府政策支持力度不够等现实因素，为了盈利改变专业化初衷，改向大量诸如综合化元素，以求拓宽客户群体，增加销售，这个问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡关系。太阳城通过明晰项目定位和规划详尽的功能分区，调和专业化和综合化的关系，解决了这一矛盾。我国地产商在解决专业化和综合化的矛盾时，可采取符合中国国情的新思路：专业化设计好与老年人相关的设施、服务后，考虑三代同居的模式。在做好老年人专业化市场的前景下，因中青年人的到来使得综合化也得以建立。

（2）树立养老地产多元化的经营策略

通过太阳城运营模式，可借鉴养老地产除了争取政府的支持外，积极加大公益机构、慈善机构及公众支持的宣传力度丰富资金渠道；还可引入“倒按揭”模式，即当下热议的“以房养老”模式。

面对我国快速老龄化的趋势，养老产业应将重点放在服务供应上，地产开发仅应成为养老地产的一个支撑点，养老地产商走向养老服务商。只有从这一角度出发，地产项目涵盖的医疗、运动、休闲、娱乐、学习、旅游等内容才具有更为实际的价值，引领养老产业整体发展方向。

二、CCRC社区模式，82%为非盈利性组织所有

CCRC社区全称为持续照料退休社区，完全自理、需要半护理以及全护理的年长人士在这里都能够获取相对应的居住产品，满足不同年龄段对居住和配套服务的要求。其销售卖点在于将社区服务逐步精细化，医疗救护方面更具备优势。

CCRC社区将入住的年长人士分为三类：1)刚刚步入老龄阶段，身体状况较为良好的自理型。CCRC社区为这部分人群提供住所，以及医疗、日常餐饮以及保洁等基础服务，同时还开设各类娱乐内容丰富年长人士日常生活。2)生活半自理的年长人士，称之为协助型。除可以得到与自理型老年人同样的日常护理服务外，还为他们提供吃饭、穿衣服、洗澡等基础协助服务。3)完全不能自理的年长人士，称之为借助型。其分配在特殊社区内，拥有专业护理团队24小时监护。

和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000~6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务

(一)CCRC社区设计特点

选址：选择地价较低的郊区，降低开发成本，整体建筑以多层为主，规划布局紧凑，有利于集中护理，减少管理成本，方便对年长人士及时护理和照料。

护理人员比例高：拥有较高的管理护理人员比例，管理护理人员与年长人士比例一般可达到1：1。

布局特点：从设计的总体布局来看，CCRC 中独立居住单元、协助生活单元和完全护理单元根据入住者的普遍特点而形成具有不同特点的设计重心，例如，独立生活单元会在建设环节中侧重对交流空间的建设，满足居住者沟通的需求；协助护理单元会更加侧重室内设计的人性化，给入住者提供更加便捷的生活体验；对于完全不能自理部分，会更加注重医疗设施的建设。

设施齐全：配备相应的服务设施，社区内设有医疗室，每层设护理站；附近紧邻医院资源；社区内设专属食堂，为年长人士提供营养配餐；不设大会所，化整为零，为年长人士提供丰富的活动设施。

个性化设计：充分考虑年长人士身体特殊性，房产建设，室内设计时候采用通用化设计理念。该理念力求渗透到每个细节，核心目的是使居住者不需要专门指导就能直接使用室内设施。这样的设计理念可以使住户的居住质量从细微处得到改善，从而提升整体居住质量。

（二）CCRC社区盈利模式

CCRC最主要的收入来自于月费收入和一次性的会费收入。其只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。

月费的金额要根据护理的难度而定，对于健康的居民每月收取的月费金额大约为 3000 美元，协助护理型长者的年费为每月 4000 美元，完全照护型老年人的年费每月在 5000 美元到6000 美元不等。

会费也就是入门费，想要入住 CCRC 养老社区的老者需要在入住时一次性缴纳 20 万美元到 100 万美元不等的入住费，金额的大小由入住者选择的房间的大小而定。

小结：

CCRC模式满足了年长人士对健康管理、护理和医疗的基本养老需求。同时在同一社区内满足了不同生理年龄段的不同养老需求。经营方面通过入门费以及年费月费的方式获得收益。同时通过出租店面获得租金收益。

但是由于配套设施要求高，前期投资大，资金回笼慢。入住费用偏高，需要强大的政府养老保险去支撑。同时需要强大的品牌和信誉去支撑，让客户会缴纳入门费用去入住。

CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能 “打水漂”。因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。