在上篇文章中，我们介绍分析了养老地产开发模式中的乡村地产开发模式，本文重点介绍第二种养老地产开发模式——房地产商主导的嵌入式开发模式。

一、房地产业的转型升级

在“房住不炒”定位、消费结构升级和市场竞争加剧的大背景下，过去房地产业高速度、同质化、粗放式的发展模式已难以为继，行业的转型升级已成为我国房地产业的必由之路。

房地产转型要把握好新时期下房地产市场的新需求，房地产业只有把握好这些发展趋势，才有可能转型成功。

一是细分市场的需求非常大，房地产业要考虑如何满足市场多元化、个性化的需求；

二是补短板的需求也大，特别是针对租房、养老、教育、旅游、休闲等方面的地产还远不能满足巿场的需求，未来发展空间巨大；

三是整合资源的需求大，单纯办公或单纯住宅已不能满足现代人的需求，如何满足现代都市人住宿、办公、休闲娱乐、购物的综合需求，非常考验房地产业整合资源的能力。 

地产开发商对养老产业的涉足，并加强资源整合，综合提供休闲、旅游等配套设施，可以补足对多元化、个性化市场需求的短板，未来具有较大发展空间。

二、房地产商主导的嵌入式养老地产开发模式

所谓房地产商主导的嵌入式开发，是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源，在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设，为其提供配套设施和相关服务内容（如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务），以此概念吸引购房者或投资者。

此种模式中的养老公寓通过产权式销售以获取产权收益，由于其模式成熟易复制，有利于资金快速回笼，投资回收期较短，开发风险较小，因而受到大多的房地产企业开发建设养老产品的青睐，也通常由大型房地产开发商投资建设。

综合来说，嵌入式养老地产开发模式是国内开发养老地产的一种比较常见的方式，有利于地产开发商走差异化产品路线，吸引新的客户群体。要想做成此种模式的成功案例，应当首先在规划开发时，以居家养老方式为基础，将养老组团划分为小型居住组团，控制老年人的比例在适当的范围内，在不脱离老人熟悉的社会关系和生活环境背景下，实现在地安养的模式。

三、房地产企业开发养老地产案例

万科布局养老的170个项目依然亏损，但初心不改。

未来的养老产业将超越地产成为第一大产业，这一预言似乎刺激了各方神经。有无数多的资金、无数多的聪明人、无数多的商业模式进入到这个领域。地产行业的激烈态势，也让企业相继进入养老市场，展开差异化竞争。

万科虽为地产大鳄，但始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后，他们已在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。截止2018年，万科的养老项目约为170个，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。

目前万科集团在养老业务方面已经布局了15个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。这些数据再次印证社区居家养老在万科养老体系所占据的主导地位。我们以随园养老体系为例，梳理下万科养老的产品设计：

第一是服务于活力长者的随园嘉树养老公寓；

第二是康护医疗，涵括为术后康复及失能长者服务的随园护理院、提供专业康复护理服务的随园康复中心及中医诊所随园里仁堂；

第三随园之家是居家养老；

第四随园智汇坊为老人提供社区照护服务。

四大产品之间既相互独立，又相互依托和打通，实现了长者人群的全面覆盖和服务生态闭环。

以杭州万科的第一个养老社区随园嘉树为例，进行具体分析：

1.项目概况

2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。项目占地100亩，建筑面积63853平米，规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容）和4571平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

2.地理区位

随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。

3.项目定位

项目定位为国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品。

目标客群为60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）。

4.相关配套

良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、旅游服务70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。

（1）长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

（2）医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。

（3）两大宗教信仰场所，满足心灵需求

1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。

2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。

（4）社区配套

1）独创村民食堂的良渚食街。

2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。

4）全国首个配有“村急送”服务的社区。

5.服务理念及内容

随园嘉树养老项目针对老年人的特殊需求，提供多元化养老服务，有效解决老年人在基本生活、休闲娱乐以及健康管理等方面的个性化以及多元化需求。以下是万科养老地产的服务理念以及内容具体框架：

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

6.租售情况

随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年），经过几年的前期建设，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。

销售部分

出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~110平方米，开盘售价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。目前为16000元/平米。

“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和120套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米。

项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。

租赁部分

一次性交纳15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率100%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。

到2014年年底，一期200套房源全部完成长期租赁（一次性交付15年租金+月服务费模式）或使用权转让。2015年1月，首批房源交付入住；至4月，累计120余户、200多位长者入住，入住率超过60%。而后期剩下的房源，万科计划以自持的形式，进行出租运营。

7.随园嘉树养老地产借鉴意义

对于万科开发的养老地产项目，市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远。但随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开发策略方面还是具有可借鉴的意义的。

用地性质：商业旅游用地开发养老地产具有成本管理优势；

医疗合作模式：引进外部医疗资源进行多方式合作；

配套规划：医疗功能、休闲功能配套的规划紧凑、体量适中；

适老化设计：适老化设计细节。