2019年8月26日，全国人大常委会审议通过的2019年《土地管理法修正案》（下称《修正案》）。《修正案》与原法相比有了较大改进，特别是在征地制度改革方面取得重大突破，而本次修改意味着8亿农民将享受更多有关土地的优惠，同时也将深度影响农业、乡村旅游、康养、房地产等多个领域。解读《修正案》，作者认为有以下重点内容：

一、 准许集体经营性建设用地入市

此次公布的《修正案》中，删除了原法第四十三条“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，并将第六十三条“农民集体所有的土地的使用权，不得出让，转让或者出租用于非农业建设”，修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

解读：《修正法》打破了政府对城市建设用地的独家卖方垄断。根据原法，我国土地为“国有+集体所有”的二元结构。城市建设用地归国家，农村土地归集体。当城市扩张需要土地的时候，就必须通过政府征地，把集体土地变成国有土地，政府再招、拍、挂给企业和个人。在这个过程中，政府获得了差价，这部分收入作为政府建设基础设施的资金来源，在财政里计入“基金收入”。

由于政府征收集体用地给予的价格长期偏低，所以集体组织获得的土地收益有限，给农民分的也有限。此次《修正法》为农村集体建设用地直接入市开了一个口子，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。可以说《修正法》为构建城乡统一的建设用地市场迈出了艰难的一步，直接征用集体用地流程缩短。

二、对征地范围做出了明确规定

《修正案》首次以列举的方式明确，国家因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居住房工程建设需要以及土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内实施成片开发等六种情形下可以依法征收农民集体所有的土地。《修正法》对成片开发用地还做了相对严格的限制：“经省级以上人民政府批准、由县级以上地方人民政府组织实施”，且“纳入国民经济和社会发展年度计划”并“符合国务院自然资源主管部门规定的标准”。

解读：此前的土地管理法中，原则定国家出于公共利益的需要可以依法征收农村集体土地，但未对公共利益需要做出界定。因此可能会出现成片开发的土地中未必都是出于公共利益的需要的情况。《修正法》中，首次对征地范围按照公共利益需要的原则做出了限定，这是这次修法所取得的最重要成果之一。

三、征收补偿提高，农民获得更多保障

《修正法》第四十八条规定：征收土地应当给予公平合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。此前的法律（包括《宪法》）都只是规定对被征地农民给予补偿，即被征收前三年耕地的平均年产值的6-10倍给予补偿，对于部分偏远地区农民来说补偿较低。

解读：此次《修正案》具体规定“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每3年调整或者重新公布一次。”，除此，原法规定“政府征地时须给农民土地补偿费、安置补偿费和地上附着物3项补偿”，《修正案》在以上3项基础上增加了两项“农村村民住宅补偿和社会保障费”。可以预期经过这次修法，广大农民通过土地征收获得的补偿水平将有大幅度的提高，而征地成本也因此提高。

四、允许农民宅基地自愿有偿退出

《修正法》中提出：允许农民宅基地自愿有偿退出，地方政府不能强迫其退出宅基地。

解读：允许进城落户农民自愿有偿退出宅基地，减少了农民进城的担忧。《修正法》强调，农民宅基地退出必须是在自愿有偿的基础上，一方面为农民增收，另一方面，加速盘活大量闲置宅基地，促进了旅游、康养、民宿等产业的发展。

五、将 “基本农田”更名为“永久基本农田”

《修正法》中提出，将所有“基本农田”更改为“永久基本农田”，并根据各省、自治区、直辖市等规定比例，并按比例把耕地划入永久基本农田，执行最高级别的保护政策。

解读：《修正法》保留了原法思维，即耕地红线决不能突破，已经划定的城市周边永久基本农田绝对不能随便占用。因此在项目开发时需注意，在发展休闲农业、乡村旅游、民宿等产业时，一定要注意避开永久基本农田，若需项目建设，可在“集体经营性建设用地”甚至在“国有建设用地”上进行。