改革开放以来，我国城镇化发展迅速，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些地方，由于诸多因素，城镇“摊饼式”扩张导致存量土地利用效率低下现象频发，这在康养产业发展过程中尤为突出。

土地是城市发展的基础和命脉，但在十八亿亩耕地红线的硬性约束下，原来单纯依赖土地增量进行城市发展的模式已经难以为继。提高土地利用效率，“严控增量，盘活存量”，向“土地存量”要“发展增量”，有效实现存量资产的转型已成为破解当前土地资源利用管理困局的不二选择，如何有效利用存量土地也是当下康养产业快速发展中必须解决的关键问题。

一、存量资产转型做康养

养老地产从2013年政策元年以来，逐渐成为养老服务领域改革的重点，从土地供应、优惠鼓励、政策监管、融资模式等方面，加快推进养老地产的发展进程。在与养老地产相关的关键政策与要素环节中，“土地供应”成为限制养老地产发展规模、经营模式及整体价值有效性的关键要素。近几年，随着宏观用地政策的收紧，建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地，以及复活规模较大、成本较低的存量用地，尤其是企业自有的自有用地、工业用地等已有用地开发养老项目，成为进军健康养老产业的企业必须思考的问题。

2016年十六部委发文《关于支持整合改造存量社会资源发展养老服务的通知》中指出鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》中指出鼓励政府将现有公办养老机构交由社会资本方运营管理。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等，通过PPP模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。鼓励商业地产库存高、出租难的地方，通过PPP模式将存量厂房、商业设施及其他可利用的社会资源改造成养老机构。

二、盘活存量资产发展康养产业的实施要点

1.要克服政策和市场瓶颈

特色小镇最重要的意义是盘活存量资产，而存量资产的权属分散在私人、村集体、国家国有及原来在经营的企业手中，牵扯很多私人利益，可这些都是历史遗留问题，新政策很难执行解决。此外，特色小镇其实是过去与未来的叠加，既要保留过去的一些文化、历史经验，同时也要面向未来，让年轻人消费，所以产品设计是永远的课题，也需要看企业的经营水平。特色小镇的推动还需要一段时间，与房地产不一样。房地产是当年建成当年就可以销售，而特色小镇是一个自然生长的过程。

2.实现以“养”为核心的产业导入

在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。

3.体现“生态、环保、安全、体贴”的规划设计内容

在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。

4.功能上增加“软”服务

在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。

三、存量资产盘活，轻资产运营模式案例

与传统地产项目相比，养老地产还处于起步阶段，在开发、建设、运营等方面还存在很多问题。资金投入量大、回收周期长等是传统地产项目以及养老地产的共同特征，对开发商的资金周转能力是一个巨大的考验。在这种融资以及资金回收方式上，大型企业占据绝对优势，把握了养老地产开发建设的先机，多数小型企业不具备优势条件。从这一层面上看，养老地产行业属于重资产行业，对企业的资金、开发建设、运营实力要求较高。房地产的轻资产营运模式是指以运营者和投资者身份进行开发，与其他专业公司共同进行运营，环节分担负责，优势得以凸显，效率得到提升，杆杠效应通过轻资产模式实现最大化。同时，也大大提高了社会资本的广泛参与热情。

 1.公共事业用地改造养老项目：不老山庄的“存量土地使用权租让”模式

天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄主导，对租赁校区的存量资产进行改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。

项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

2.宗教用地改造养老项目：广安禅寺“养老功能拓展”模式

浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装修改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。

禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便，对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外，4栋32间寮房，陈设布置都很简单。

城镇化一步步走到今天，对于当下我国不少地方而言，真正需要的其实不是新建多少套房子，而是如何盘活和利用好包括老厂房、老建筑在内的存量房产，通过恰到好处的改造，使其中一部分仍有相当长使用寿命的房屋继续发挥新的价值。

四、用于存量资产盘活的地产基金设立模式案例借鉴

存量改造项目中，资产管理机构以及运营商的专业能力则会更大程度上决定项目价值的实现。目前很多大的地产商拿地能力强，但运营能力严重不足，好的资管、运营团队又缺乏资本去获取资产，而不同类型城市更新业务与金融工具之间可建立多种勾稽关系，所以未来各方共同成为GP管理人来设立基金，一起参与具体的业务管理，设计退出机制，或许是存量改造项目合作的发展趋势。以下是几个用于盘活存量资产的地产基金，可以作为盘活存量资产发展康养产业的投融资模式案例借鉴。

1.高和翰同

成立时间：2015年10月

资金方：翰同资本与高和资本

资金规模：一期5亿元的基金在短短两个月内获得了全额认购，并于2015年12月份出资到位。

投资案例：目前已经投资了7家企业，主要为创新的运营商(包括长租公寓、文创产业园、商业地产运营、养老地产、旅居等)、交易平台、以及服务型企业等。其中包括集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”、沿街商铺转租服务机构“鲲程投资”、海外度假别墅预订平台“第六感SenseLuxury”、长租公寓租房平台“嗨住”、企业空间交易及服务平台“空间家”、商铺租赁服务平台“铺天地”。

2.朗诗中信城市更新投资平台

成立时间：2016年9月8日

投资方：朗诗绿色地产与中信资本

投资方向：一线城市的存量物业改造

投资总额：超过200亿元

投资的存量改造案例：在投资平台成立之前，朗诗和中信资本已经试水了位于上海的朗诗新西郊项目。该项目原名为虹桥绿苑，去年朗诗通过股权交易形式在境外以5.4亿元收购了项目公司，单价为3.5万元/平方米，如今项目周边的在售新房均已经超过了10万元／平方米。

其他信息：朗诗和中信的合作结构是50:50，股权对半，联合管理，中信资本和朗诗旗下的青杉投资将作为联合投资人和基金管理方的角色，为项目作出基金安排和投资选择，朗诗绿色地产操盘团队将负责项目的开发、改造、销售和运营，最终由双方一并找到适合具体项目的退出方式。

3.城市嘉实投资管理有限公司

成立时间：2014年底

投资方：上海城市地产和嘉实基金旗下的嘉实资本

投资案例：2015年10月，城市嘉实收购了第一个项目---上海世界贸易大厦，这个项目的产权关系本来很复杂，而之所以能成功收购也得益于前期与众多小业主深度沟通并收下多数小产权，然后再从大股东手中收购大产权。目前该项目在改造中，将通过全方位的调整打造成全景商务服务办公新贵。