最近，一则关于房地产融资的新闻公布，小型房地产经营现状令人担忧。根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80%。两方面看待这则新闻，其一是本身到年末，房企开工意愿减弱，需求减少，融资额大幅下降属于正常的季节性常态，其二，无可否认，目前房企确实面临较大的融资压力。

一、房企谋发展，转型“康养+地产”。

此为目前房地产企业现象，俗话说穷则变，变则通，通则达，很多房企就已经开始谋求变革，开展新的发展模式。响应国家大健康政策，直击蓝海市场，越来越多的房企转型至大健康领域地产方向。对于这一变革趋势，笔者总结了三点原因：

第一，国家政策支持，康养+地产市场前景广阔。十九大报告指出，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。业内人士预计，到2030年，我国养老产业规模有望达到22万亿元。

巨大的市场空间让诸多企业纷纷进军健康养老产业。嗅觉灵敏的地产系公司凭借丰富的运作经验，快速切入养老地产开发，打造高端养老社区。包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商纷纷开始了主打以生态环境为卖点的康养地产项目。

第二，为中小型房地产开发商开拓新的发展路径。“康养+地产”的模式给了中小型开发商再次选择的机会。在传统地产行业，进军大城市是主要目标，而在此过程中，中小开发商又相当吃亏，因为那里的土地资源相当难获得。而这种康养地产的新模式，使得开发商们不用再挤破脑袋去抢大城市的土地，而是将目光转移到一些之前并不热门，环境优美，风景宜人的地方，一定程度上扩展了拿地的范围。

第三，物质消费有天花板，精神层面消费无穷尽。房地产不可能一直往上涨，特别是三四线城市的房地产市场。简单来说，就像人吃饭一样，你一天顶多吃三顿饭，吃多了会吐，会难受；你再奢侈，你晚上也只要睡一间房，睡一张床；一户家庭，就这么几口人，为满足居住需求的房子也就这么几套，多了还要交税，还要面临流动性风险。

这就是物质消费的天花板，但是精神层面的消费就完全不一样了，我们拿发达国家为例，据统计，美国人在玩上花的钱是非常多的——美国人打猎要买最好的猎枪，滑雪要用最好的雪橇板，拍照要用最好的相机。如果要是有了更深度的爱好，就会花更多的钱。根据马斯洛需求层次理论来看，满足自我需求为最高层次，当一个社会的人主要为了自己爱好和感觉活着的时候，说明这个社会已经高度发达了，并且这一层次的消费也是最多的。抓住消费者对于这个层次满足的需要，才是一片广阔的蓝海。

二、康养产业发展需要去地产化，向产业化发展。

虽然我们一直提到“养老+地产”，并不是建议去建设单纯意义上的养老地产，相反，发展养老产业，必须去地产化，向产业化发展。因为养老地产仍旧停留在“住”这个层面，而养老产业化是集“吃、住、行、游、养、医”等概念为一体，而不仅仅满足物质层面的需求，才是经济发展的驱动力。

那么发展康养产业化，到底有哪些好处呢？笔者总结出两点。其一，是政府摆脱单一的土地财政，增加税收密度。特别是对于三四线政府，无法通过土地财政摆脱赤字，主动发展康养产业，带动多个产业共同发展，可以增加税收密度。另一点，对于中小房地产而言，是为其发展提供新的选择，扩展了拿地的范围。这在上文已经具体说明，这里就不再说了。

三、如何实现“康养地产”到“康养产业”的转型？

简单聊了下发展康养产业化的几点好处，那么如何更好实现“康养地产”向“康养产业”的转型呢？

首先，笔者认为，康养产业的消费群体已打破了过往认知的“老年群体”，而变得更加多样化、全龄化，大量新兴人群加入到了康养需求中，应该是全年龄化。通常观念中的康养地产的对标人群可以说是老年人，也就是养老机构、养老住宅之类的定位，而这类人群的消费往往是最低的，所以在供给层面，康养地产发展需要结合地产、文化、旅游等方面发展。需求层面，现代社会，大健康产业下，年轻人已经成为健康消费的主力人群。原因就是现代化发展和高度的物质文明带来了新的“ 现代社会病”，以及激烈的社会竞争和快节奏的现代生活带来的精神生活的新压力，使得很多老年病年轻化。所以，只有针对全年龄段的康养产业才真正没有天花板。

其次，产业升级相当重要，传统的康养资源需要创新化发展和利用，传统疗养模式迫切需要产业升级和产业化整合。所以发展康养产业，其核心在于产业融合。产业融合不是简单的产业的加合，而是催生新业态，建立新体系。如“地产开发+康养+旅游”就是要整合土地、气候、生态环境及人文资源，让一个规划空间产生多产业化的价值。同时各产业间又能很好融合，相互促进，最终达到消费升级、产业升级的目的。

第三，更加重视产业运营。比起传统养老地产，重点在于建设养老型住宅，新型康养产业对于建筑的打造，只是其中最基础的一方面。你需要考虑整个规划设计、产业布局、功能定位、辐射人群、交通位置、商业模式、融资渠道、盈利模式、文化资源以及后续运营，而这些需要耗费大量的经历，聘请各行各业的专业团队。

第四，注重高科技。笔者认为，之前提到的康养地产，多半是强调基础设施以及房屋住宅质量等。但是做康养产业，归根到底针对的是中高端人群，那么就要强调体验。想要从体验上得分，就要注重高科技的融合运用。康养产业已经呈现出从医学本身领域的科技到医疗与其他高科技企业进行高度融合的发展趋势。具体表现为智能化，体验设备、适老环境、特殊用品、护理机械、医疗设备等的高科技运用场景。

小结

康养产业的本质属于服务行业，只是因为很多房地产公司的进入，被贴上了浓厚的房地产标签。从拿地的角度来讲，很多公司直接把康养配建直接计作拿地成本，通过分摊土地成本来反推能接受的拿地价格。但是康养项目本身也要进行全面的策划，精细管理，通过后期运营能够成为独立盈利的部分。就目前大部分的康养项目而言，都没能够做到有效盈利，成为了项目利润的黑洞，也是目前存在的普遍问题。

随着我国老龄化社会的到来日趋临近，康养项目巨大的消费市场，让越来越多的地产公司跃跃欲试。但这并不代表进入就能盈利，经营者们也不能被现象冲昏头脑，需要考虑很多因素——消费客群的辐射范围很重要，消费观念的养成更是任重而道远。

同时康养产业因为涉及到基础设施的投入，会导致大量资产的沉淀，让康养产业变成一个重资产行业，又不像房地产的提前回收现金特性，康养产业反而是一个回本时间略长的产业。因此要想在康养行业可持续发展，可行的金融解决方案也是相当重要的一环。一方面是要解决建设和运营资金的问题，另一方面是解决客户源的问题。