为对冲疫情对我国经济影响，助力国家基建投资，基建REITs作为基建投资资金的最新补充来源开始试点，我国在基础设施领域建设公募REITs市场的帷幕开始拉开。

       一、基础设施REITs的发展背景

（一）摆脱政府土地财政、减少政府债务压力

新冠疫情影响下，中央会提出更多刺激经济的举措，加大基建投资是必不可少环节。过去一段时间，基建主要由地方政府承担建设时，往往需要比较大资金来支持，按照以往发展模式，更多依赖土地收入，这与“房住不炒”会形成一个矛盾。因为若地方政府太过于依赖土地收入，必然对房价产生一定影响，长期对经济稳定性也会带来一定隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处理，有利于纾解地方政府对土地、住宅的过度依赖，同时也可以减少政府债务压力。

（二）“房住不炒”调控背景下，房地产REITs的难产

从全球REITs发展经验来看，基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产。去年中国证监会原主席肖钢曾撰文称，“在房地产行业从严调控背景下，房地产企业融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新融资工具会给房地产更多融资，进而引起房地产泡沫，这是REITs难产的重要因素。”所以，这次在基础设施领域首先推进REITs试点，也是综合考量房地产调控等诸多因素的结果。

      二、我国基础设施REITs新试点

      4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs市场的帷幕。

   （一）基础设施类REITs含义

    通俗而言，公募REITs主要是指公开发行不动产投资基金，以能够产生稳定现金流不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

（二）我国基础设施类REITs产品特点

《指引》提到，基础设施REITs采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，需同时符合下列特征：

1.80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。其余基金资产应当投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。

2.基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

3.基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

4.基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，分配次数每年不得低于1次。90%的收益分配比例借鉴了美国、新加坡及中国香港的境外REITs的成功经验。

5.借款安排方面，基金可直接或者间接对外借款，借款总额不得超过基金资产20%，借款用途限于项目维修、改造等。

（三）基金管理人资质要求

基础设施基金强调专业化管理和托管，《指引》要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验。基金管理人负责基础设施项目日常运营管理。同时，《指引》要求基金管理人严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行独立、全面的尽职调查。此外，基金管理人还应当聘请资产评估机构对基础设施项目进行评估。

（四）定价与发售安排：IPO式，更具权益性

借鉴境外市场公募REITs询价发行成熟做法，基础设施基金经中国证监会注册后，采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。

战略配售方面，要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5年；其他专业机构投资者可以参与战略配售。网下询价对象方面，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、政府专项基金、产业投资基金等专业投资者。发售比例分配方面，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发行数量的80%。

      三、我国基础设施类REITs面临的机遇与挑战

      （一）我国基础设施类REITs的发展机遇

    1.盘活不动产存量市场

    首先，受疫情的影响，基础设施建设符合当前所有的政策导向；其次，这是不动产由增量时代到存量时代的选择。基础设施REITs试点有利于盘活存量资产，将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设，弥补投资资金不足，形成良性投资循环，是基础设施投融资机制的一项重要创新。

      2.补充基建投资资金来源

制约我国基建领域长期增长的一个核心因素是资金来源不足。相比美国，除了大量市政债券外，同时还有无数的基金或信托资金、保险资金等作为基础设施投资的渠道。我国基建投资资金来源主要可以分为预算内资金、国内贷款、自筹资金、外资和其他资金这五项。和美国相比，我国资金渠道比较狭窄，特别是民间资本参与度不高。基础设施类REITs有望成为基建投资资金来源的重要补充。

   3.“资产荒”背景下，丰富投资产品类型

对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

（二）我国基础设施类REITs面临的挑战

1.产品发行标准较高

根据通知，基础设施REITs聚焦优质项目,应符合这样要求：①项目权属清晰；②具有成熟经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力；③发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

2.试点优质资产项目的筛选难度高

中国基础设施REITs市场空间很大，有些项目经营比较好，但是有项目还在初级阶段。比如产业园很多，但经营比较好的园区并不多，新兴产业园区还需要一定时间培育。而资产证券化有一个基本要求，就是证券化的资产都要是优质资产，这在一定程度上增加了基础设施类REITs优质资产项目的筛选的难度。

3.产品定价空间有限

权益型的资产证券化产品除了注重稳定的现金流和分红外，对产品价值未来的升值性也有期待，比如房地产REITS中投资者可能预期其基础资产会有较好的升值空间，而基建资产未来升值的空间一般来说比较有限，而且部分基础设施REITs有经营期限，这对REITs产品定价形成挑战。