党的十九大报告首次提出“乡村振兴战略”，2018中央一号文件公布全面部署实施乡村振兴战略。实施乡村振兴战略是我国新时期下的新战略，特色小镇、田园综合体、乡村旅游、扶贫攻坚工程等在这一战略指导下得以统筹发展。乡村振兴战略的实施将会带来农村土地的规模化流转，而土地流转机制的盘活、规范的建立，又将进一步增强农业经营主体的积极性和创造性，田园综合体和特色小镇在这一战略的推动下，将会有更明晰的实践和发展方向。  

2017年“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，文件解读“田园综合体”模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。田园综合体是以农业、农村用地为载体，以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征，融合“三生”功能的新型“三农”复合载体。

田园综合体的出现有其必然性：经济新常态下，农业发展承担更多的功能，传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力；农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强；在“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度日益增大，寻求综合方式解决发展问题，田园综合体便应运而生。打造田园综合体与建设用地密不可分，也是建设者们关注的焦点，对土地政策的理解与操作、解决土地问题是打造田园综合体的关键因素。

一、农村土地使用权取得方式有三种

第一是土地流转。其中第一种模式是土地出租，包括土地租赁和土地使用权出租。这一模式的性质是根据《土地管理法实施条例》进行土地有偿使用的方式。土地流转的第二种模式是土地入股，这一模式是十七届三中全会提出的，旨在通过入股（股份合作）合同的形式，处理社员私有土地。

第二种方式是农村集体经营性建设用地入市。集体建设用地是田园综合体的重要承载形式。集体建设用地，又名乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。在国有建设用地一级市场中，政府是管理者，也是组织实施者，并代表全民享有土地收益权。但是在集体建设用地一级市场中，政府仅仅是管理服务机构，享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益。

第三种方式是农民宅基地利用。要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。

也即可以从政府拿地，包括通过建设用地进行房地产开发，有70年的产权；产业用地，包括工业、旅游等新业态；公共设施用地（分两类：一类是基础设施，修路。另一类是建医院、学校）；或者通过农民拿地。包括耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地等等。细化来说，农村可用的资源包括：一是资源性资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等；二是经营性资产，即农村集体经济的财产、设施、厂房土地；三是非经营性资产，即农村里的学校、医院、村委会等等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。

我国针对土地专项明确提出：统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。

根据《新土地管理法》、《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》、《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》等一系列相关文件等政策法规，当前可作为休闲农业用地的门类主要有五大方面：第一，农民自有住宅、闲置宅基地；第二，农村集体建设用地；第三，四荒地，也即荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地；第四，城乡建设用地增减挂钩；第五，对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在合法合规前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。休闲农业用地存在一些限制条件：第一，不得占用基本农田；第二，不得超越土地利用规划；第三，严禁随意扩大设施农用地范围因此，宅基地和征地制度的重大的变革将为城市资本下乡，建设特色小镇、田园综合体提供坚实的法律基础。

二、对基本农田和一般农田的获取和使用

田园综合体、特色小镇需要三产融合，在一般农田中建三产设施是国家鼓励的，但前提是三产设施要按照建设用地管理交付。因此，取得农村耕地的经营权，基本农田和一般农田按比例取得，是田园综合体、特色小镇在新政策下的土地获得和使用的方向。

四荒地风险最大，但是收益也很大。取得四荒地的两个最大好处在于，一个是和集体签合同。二是四荒地限制较少，管制较少，可供发挥的空间很大，可以当建设用地使用。

三、对宅基地的获取和使用

宅基地现今改革待突破的点在于宅基地的转让，宅基地可以转让，但是不能突破集体经济组织成员的模式。在上篇中分享的宅基地建设特色小镇和田园综合体最成功的案例浙江省桐庐，是我国土地制度改革的重要的试点，其通过宅基地的改革引进城市资本的路径在于：一是确权，我国农地确权基本上完成，但是宅基地的基本确权尚未完成。二是确权之后，农民将不用的废弃的宅基地交还给集体。三是集体采用这样的方式，即可合理合法的引进城市资本。

四、利用空心村建设特色小镇和田园综合体最大的优势在于成本低

空心村发展特色小镇、田园综合体的优势非常明显：土地现成，是熟地，无需开发，设备齐全的，土地性质清晰。我国支持村村通，都是以村为基础的，在空心村做休闲养生养老产业，必定独一无二，特色明显，建筑材料原汁原味，无可复制和效仿。