人口老龄化是2021年我国政府重点关注的问题之一。随着2020年第七次人口普查数据的公布，不甚乐观的数据牵动着全国人民对未来父母养老、自身养老的担忧。监管高层随之快速行动，中央与地方密集召开会议、颁布政策、部署资金，增加我国养老资源，提高我国养老服务水平。

全国14亿居民，接近2亿老人的养老需求，绝对难以靠政府一己之力全盘满足，势必要借助市场与社会资本的力量。自我国生育率逐年下降以来，养老产业早已引得众多保险业、地产业的大型企业跨界布局。市面上从低端到高端的养老机构正在如雨后春笋一般大批涌现。但随着一阵阵浪潮拍过，再回首我国养老产业的发展过程，可谓是“几人欢喜几人忧”。本文通过梳理过去养老机构的投资模式和产品类型，帮助读者建立一个对当前养老产业的简单理解，更好地开拓、投资、运营养老产业项目。

一、养老产业投资模式

（一）重资产模式

重资产投资模式是传统的地产项目投资模式。通过自有资金及对外融资，进行养老机构项目的拿地、开发、建设、运营。主要常见于开发商和险资的中高端养老项目，通过建成后的一次性销售（销售房屋产权、捆绑大额保单，售卖大额会员卡等）快速去化来产生回款，覆盖项目前期高额投资。这种模式的优势是资金周转快，容易形成竞争壁垒。而且全程能够主导规划、设计和开发建造等，易于打造项目品牌，树立养老客户信心。项目通常会配有医院，在吸引养老客流方面有很大优势。但重资产模式前期投入资金量极大，如果没有较低的资金成本和高效标准的开发运营流程，极易因前期去化率不理想导致项目资金流断裂，风险较大。    

（二）轻资产模式

轻资产模式是养老产业业界一直在讨论和探索的模式。由于在重资产模式下，多数城市的养老产业项目去化速度难比传统的住宅项目，于是部分养老机构开始探索通过租赁物业的方式开展养老产业业务。该类模式通过一次性支付租金租下物业，进行适老化设计装修，导入成熟的运营团队迅速开展业务。显而易见的，该类模式最大的优势就是轻装上阵，短平快。但在近年来业界内部的实践例子来看，轻资产模式开展中高端项目，仍然会由于项目的租金和装修费用过高，导致前期投入成本太大，在去化率不理想的情况下，同样产生极大的现金流压力。租金和装修成本吞噬掉了后期大部分的经营利润，而由于是租赁物业，物业到期后项目方也无法享受资产升值的收益。

（三）轻重结合模式

轻重资产结合模式是部分养老机构将轻资产、重资产两种模式并举的业务模式。一方面租赁物业等轻资产模式能够实现低成本快速扩张，但若选址错误等原因导致去化率不理想，则会出现现金流压力；另一方面，自建等重资产模式能够借助轻资产打出的品牌效应，销售养老住宅快速回笼项目资金，同时盈余收入还能反哺其他项目，减少现金流压力，两者互补，轻重并举。

二、养老产业项目常见产品

目前业内的主流产品仍是借鉴于国外的持续照料退休社区（CCRC）等成熟养老产品，依照项目地块大小、所在城市经济水平等现实条件进行功能和配套设施上的增删。

（一）养老社区

养老社区是占地面积较大，以适老化住宅为主，配备老年人需求的康养、医疗、娱乐、健身等设施的社区产品。此类产品主要分为仅面向高龄客户销售的综合性养老社区和面向全龄客户的全龄化社区。

1.综合性养老社区

此类社区仅供老年人入住。项目其中包括养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型，以及医疗、文娱、运动、教育等服务配套设施。在实现全面的养老配套同时，项目资金量投入自然也极大，同时由于仅仅面对老年人销售，所以对选址、规划设计和销售团队要求较高。

2.全龄化社区

此类社区适合全年龄段人群居住，主要在社区中开发养老组团或规划适老住宅，配备养老配套设施，形成混合居住模式，养老组团可包括老年公寓、日间照料等设施。混合居住的社区受众更加广泛，本身的“养老院”色彩也更淡，去化速度也更快。

（二）养老机构

养老机构相比于养老社区，减少了项目中的养老服务配套，而将养老功能内置于住宅内部，像医务室、食堂、文娱室等，产品以中小地块为主。该类产品类似于传统的机构养老模式，譬如老年公寓。产品面向老年人集中入住，配备医务室、文娱设施、生活照料、养老护理服务等，可与社区共享医疗资源、公共设施。产品体量较小，易于投资运营，但同时也面临着市场竞争较为激烈的问题。

（三）社区居家养老设施

这类产品从单独的养老产业项目更多地转变为了内置于社区之中的养老服务组团，成为了社区的重要功能。落地主要体现为社区嵌入式服务中心，包括日间照料中心、养老驿站等具体形式，以居家养老为基础，通过导入专业的养老照护团队，满足社区中老年人的生活照料、休闲娱乐、营养餐饮、精神慰藉等需求。

三、元亨祥积极布局养老产业

元亨祥集团立足“新型城镇化投资运营商”的战略定位，始终坚持以全家族、全场景、全生命周期的“家庭全景式幸福生活成就者”为使命，立足“1+N+IOEPC”模式，携手各大知名品牌，开发“一园三镇”系列产品（“一园”指健康产业园，“三镇”包括康养小镇、文旅小镇和教育小镇）。其中，康养小镇以高知高收入人群为目标客群，以养老、养生为核心，导入中医、养生、养老、运动、医疗、体验农业等健康产业，重点打造天然资源引领型康养小镇，提供宜居、宜养、宜医的高品质康养享老生活。

2021年，元亨祥集团与战略合作伙伴——江西省养老服务行业的龙头企业江西银河园医养投资公司携手，共同投资江西樟树银核香樟生态颐养园项目，打造生态康养、医养结合的中高端养老社区。

该项目位于江西宜春樟树市，是江西四大古镇之一、全国四大药都之一，毗邻道教名山——国家森林公园阁皂山，自然环境优越，三面环湖、一面环山，拥有独立式森林公园和环湖步道，自有农场、果园和河湖可为小镇居民提供全天候的有机健康食品。项目拥有得天独厚的人文地理环境，土沃水清，是休闲养生、颐养天年的风水宝地。

项目北侧是樟树市社会福利院，该养老项目得到了政府财政全额拨款的大力支持。南侧紧邻岐黄小镇，仅隔一条葛玄路（600县道），是樟树市以中医药文化为灵魂，以大健康产业为主题打造的国家级特色小镇。

樟树银核香樟生态颐养园项目占地132亩，建筑面积15万平方米，其中养老社区10万平方米，建成可容纳二级医疗机构一所，中高端养老床位1898张。项目按功能划分为健康医疗区、文化学习区、餐饮服务区、休闲娱乐区、运动健身区和社区商业区等，为居民提供体系化的生活配套服务。