自2012年各地兴起特色小镇以来，“旅游+地产”模式遍地开花，成为全国绝大部分特色小镇的主导产业。旅游地产开发以“健康、运动、休闲”为主题，契合不同类别的景观设计，相较于城市地产更灵活、附加值更高，在近几年城市地产出现“泡沫”之时，更是取得了不俗的业绩。本文将探讨特色小镇建设中“旅游+地产”模式并进行典型案例分析，为旅游型特色小镇的开发者与投资者提供智力支持。
一、旅游地产的概念与分类
“旅游+地产”型特色小镇，重点关注旅游地产开发。旅游地产，指旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。
我国的旅游房地产开发最早始于上个世纪90年代，到如今旅游度假地产形成了多种类型，从最初的单一旅游地产逐渐分化为旅游商务地产、旅游休闲地产、旅游景观地产、旅游住宅地产等细分类型，不同的细分类型开发模式也有一定的区别。例如，旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式；而景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅游地产。
表1：旅游地产类型一览
另外，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产。区别三者主要看消费市场人群的构成，一般来说世界型地产，客源主要来自全世界，因此世界型旅游地产适合打造规模较大的特色小（城）镇，以容纳客群；全国型旅游地产客源主要来自国内及周边城市，适合打造小型特色小镇及特色园区，主要打响国内知名度；区域型旅游地产客源主要来自于周边城市与城镇，适合打造特色园区特色老街等模式。
表2：世界型、全国型与区域型旅游地产
二、旅游地产的业态特征
（一）旅游地产两大特征
首先，旅游地产集养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者为一体。旅游地产不是简单解决居住问题，更是解决养生、休闲、购物、服务等多种问题，因此旅游地产往往结合一二三产业共同发展，一个特色小镇里不仅仅可以旅游、居住、更可以品尝新鲜农家食品，可以购物参观等。
其次，旅游地产结合房地产开发与配套服务。可以说，旅游地产既要开发“硬件”——住宅、商务写字楼，也要开发“软件”——物业配套与物业管理，实现建设—租售—运营一体化。在旅游地产中，配套、服务系统和硬件不能分离，一方面把旅游项目运营好好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
（二）旅游地产的业态关系
旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。
从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。
从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。
从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。
从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。
三、旅游地产案例——东部华侨城
（一）华侨城模式
▶ 东部华侨城简介
东部华侨城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里，周边交通便利,距离主要交通枢纽均在25公里以内。另外项目三小时车程可福射：惠州、香港、东竞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、澳门、肇庆等珠三角区域内的九个城市。
▶ 旅游产业规划
东部华侨城以生态旅游为开发理念，依据项目所在地的区域交通及外围环境将项目分为了三大功能区：
1.靠近大梅沙区域和有自然峡谷特色的大水坑片区，利用良好的自然生态环境、变化丰富的空间和优越的交通条件建设生态旅游区——大侠谷；集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。
2.依托湖光山色和浅谷丘陵洼地的自然环境，建成高品位的山地高尔夫运动健身区——云海谷； 包括两个 18 洞的山地球场，水上高尔夫练习场以及屋顶可开合的网球馆。
3.利用原有茶田和幽静生态的山水环境，建成深圳最具特色的世界茶艺博览区——茶溪谷，主要项目包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区。东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成。
▶ 旅游地产开发
1.主题酒店
目前东部华侨城共拥有8个主题酒店，可提供约7000个床位，满足不同客户群体需求。
2.配套高端地产
东部华侨城地产项目,占地732万平方米,总建筑面积20万平方米，共有九个区，分布在东部华侨城“三谷”的不同区域。
▶ 开发模式分析
华侨城的开发模式为“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式，以旅游项目开发带动人气集聚、促进区域资源增值、带动物业价值的增加。
东部华侨城盈利概况可大致分为三个阶段：
第一个阶段：项目选址在距城市中心有一定距离，但具有较高增值潜力的郊区。第一个阶段以旅游开发，吸引人气聚集，引爆区域发展，以旅游带动地产项目的开发，使其成为区域开发现金的来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展。这一阶段房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开发产生一部分收益，但整体上地产与旅游开发的收益基本持平。
第二个阶段：旅游项目的经营为区域带来稳定的现金流，对地产开发的促进作用明显增强，地产开发实现高回报。这一阶段前期房地产收益与旅游地额投资仍保持资金平衡，但旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立，到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报。
第三阶段：地产项目的盈利优势不再明显，需要依托良好的资源环境及产业创新吸引创意产业在华侨城内的聚集，为区域开发创造新的盈利点。
华侨城开发模式
▶ 案例启示
在华侨城案例中，旅游地产的收入占整个主题公园盈利的绝大部分。值得注意的是，在打造“旅游+地产”模式时，旅游地产的销售虽然可以在短时间内获得高额的经济回报，但地产项目的开发是有限度的。因此在旅游地产开发之后，重新调整旅游与地产两大产品的布局比重，充分发挥在资源及文化产品方面的优势，加强旅游与地产之间的良性互动。
例如，制造风景景观，制造主题，源源不断吸引客源。或者挖掘文化元素，开发娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品等。
