前言：从发展初衷来看，特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目，是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城融合的新型城镇化模式。随着特色小镇与田园综合体高质量发展进程加速，小镇及园区产业导入成为关键。本系列文章将分析全国特色小镇的一产、二产、三产的导入模式，并结合案例进行解读，企为投资者提供理论及案例支撑。

一、特色小镇的发展重心——以产业为核心

在特色小镇发展进入快速期，其建设过程中产业导入问题凸显，引起中央高度重视。2018年，特色小镇进入调整与改造阶段。特色小镇发展面临的问题有：同质化、运营难。

一方面，特色小镇同质化十分严重，即“特色不突出”。在布局特色小镇过程中，主要围绕旅游产业、文化产业、新兴信息产业、农林牧渔产业、健康产业、时尚产业、金融产业及生物产业等几大类进行布局。目前特色小镇投资存在较大的盲目性，小镇找不到特色，没有特色的模式来支撑，概念笼统不够清晰、文化挖掘缺乏亮点、产业链条支离破碎、平台整合力度不够，千镇一面的势头较为明显，造成小镇建设同质化倾向非常严重。

另一方面，特色小镇容易出现“运营难”问题。特色小镇开发主要分为土地一级开发、产业项目开发、产业项目培育、产业链整合、土地二级开发五个发展阶段，每个阶段都有着不同的运营要点及资源组合形态，相互之间的粘性极强。但是，在实际运营过程中，“脱节”现象严重，部分特色小镇在完成土地开发之后，疏忽产业开发、产业导入及培育，最终使特色小镇成为空城。其中，农业板块因其投资周期长，回报率偏低，往往被最容易被忽视。

为纠偏以上出现的问题，有效推动特色小城镇高质量发展，国家发改于2018年8月发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》。《通知》将特色小镇定位为“宜业、宜居、宜游”，首次将产业放在最前端，这足以表明未来特色小镇的发展方向为——以特色产业为核心。

二、现代农业与体验农业商业模式

特色小镇的核心在于产业发展，而产业集聚是特色小镇建设的重要支撑之一，通过自然聚集和合理引导形成具有竞争优势的产业集群，是特色小镇发展的灵魂。

特色小镇与田园综合体中，第一产业基本融合现代农业、休闲农业及体验农业等高端农业为一体，一方面可以进行规模化生产，成为农业示范园区，为当地居民（村民）增收；另一方面，可以融合二三产业，为农产品提供更多附加价值，如食品加工、游客观赏等。

园区内第一产业农业的打造需要解决资源、资本、销售及农产品优化整个过程。

（一）自然资源与IP打造

特色小镇、田园综合体的打造中需要确定一定的主题及突出的特色产业，这就是IP打造。IP是小镇的身份识别，没有IP特色小镇就无法成为品牌。因此特色小镇需要突出产业品牌，找准所处区域产业定位，充分挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋。

其中农业产业板块也需要一个特定的IP，突出当地的特色农产品或盛产的农业产品，一方面可以充分宣传当地的特色物产，增加销售；另一方面，一个成熟的IP还可以辅助农产品增值。如以下案例。

案例：法国普罗旺斯小镇

法国普罗旺斯小镇是典型的打造IP成功的案例。普罗旺斯小镇满山遍野种满薰衣草，如海洋般波浪起伏，被誉为“薰衣草的故乡”。 

当地依托大规模的紫色薰衣草花海风景，吸引大批游客参观，成为浪漫旅游目的地，薰衣草旅游带动了普罗旺斯区域小镇的发展。薰衣草产业链得到延伸，游客除了可以欣赏到紫色花翻腾的迷人风光，还可以购买到薰衣草旅游商品，包括各式各样的薰衣草香包、香袋，薰衣草香精油、香水、香皂、蜡烛等，以及分袋包装好的薰衣草花草茶等。

另外，普罗旺斯还具有有“法国农场”的美誉，即当地料理最大特色就是大量使用海鲜、时鲜蔬果、橄榄油、香料与大蒜等食材，制作健康美味的事物。普罗旺斯为此小镇开设尼斯嘉年华、蒙顿柠檬节、及薰衣草节。在普罗旺斯夏日尤其热闹，四处都有音乐活动，如安提布的爵士音乐节、坎城旧城的音乐表演、海上的烟火晚会等等。

（二）土地及人力资本

土地资本及人力资本是特色小镇、田园综合体导入农业产业最关键的步骤。巧妇难为无米之炊，对于第一产业来说，没有获批的耕地、没有劳动力就无法开展农业生产。

从2018年中央一号文件的导向来看，国家及中央鼓励有条件的逐步盘活农村闲置用地，包括耕地与宅基地。依据现行土地法规，开发田园综合体或特色小镇的农业产业，所需的耕地可采用长期租赁的形式，由社会参与方与乡（镇）农民集体经济组织签订长期租约，出租耕地经营权进行农业发展。对于人力资本，可采取外包的模式，社会资本方与农村合作社或农村地区劳务公司签订合约，由合作社或劳务公司征集农业生产所需劳动力。

案例：乌镇雅园

由宋卫平打造的乌镇雅园是国内较为经典的康养特色小镇。园区内有大面积农田，乌镇雅园通过耕田长租与劳动力外包的模式实现土地与人力资本的满足。

首先，由项目公司与乡（镇）农民集体经济组织签订长期租约，获得农田经营权，农庄每月支付集体经济组织租金，再由组织发放给农民。其次，农庄与乡（镇）农民集体经济组织合作，由集体组织征聘当地农民，农庄每月付固定薪水，且返还部分农产品。这样可以做到资本“取之于当地，用之于当地”，节省劳务成本，并为当地劳动力提供了大量就业机会。

（三）农产品销售——线上线下

在农产品产销一体链中，销售显的极为重要。当前我国各地区农业生产发展不平衡，部分地区常出现农产品滞销等问题，严重损害了农业生产的积极性。中央及地方大力推进特色小镇、田园综合体等复合载体的发展，旨在通过产业融合促进农业生产与农产品产销。

在特色小镇中，农产品销售可分为线上线下两个渠道。

1．线下渠道

常见的线下渠道包括直销店与社区店。

直销店模式：不少农庄为减少农产品在中途由运输、销售、配送等环节的损耗，在园区内部及周边开设直销店或为销售点供货，主要服务于游客及周边居民。该模式解决的是产地到餐桌的问题，同时减少了中间渠道，降低农产品的价格，提高农产品的质量与用户的互动。直销店要求农产品的质量相对较高。 

社区店模式：一般来说，在产品形成一定的品牌优势以后，可以“入驻”周边社区，形成品牌连锁社区店。社区店主要服务对象为园区及园区附近3平方公里内的常驻居民，解决本地居民对农业产品的需求。

2．线上渠道

常见的线上渠道包括网络销售与新零售平台。

网络销售：网络销售覆盖范围较广，包括普通电商平台如淘宝、微店等，或者现在流行的“吃播直播”销售。通过网络营销，农业产品的推广成本大幅度降低，知名度更广，加上移动支付，网络销售已经成为高端农业产品的重要销售渠道之一。

新零售平台：除了传统普通电商，还可与新零售平台合作。如为城市内高端零售店定点供货，或与健康产业公司合作，提供原材料。

案例：平安-多利农庄

成都市多利庄园，在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多个有机小镇。园区总投资150亿元，总规划面积约2万亩，区域内集体建设用地约2900亩，农村新型社区建设用地约1000亩，特色小镇和家庭农庄建设用地约1900亩，规划建设52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展。

2015年起，中国平安集团战略投资多利农庄，打造“平安好生活”品牌，“一站式解决人们餐桌全品类需求”。多利农庄产成农产品，通过“平安好生活”、“平安好医生”等载体进行销售与营销推广。依托平安140万销售团队及7000万高端客户资源，多利农庄农产品及附加产品 2016销售额首次突破5亿元，2017年销售额将突破10亿元。

（四）农产品优化

特色小镇与田园综合体中导入的农业产品具备最基础的生产功能。特色小镇中大面积的农业产业开发，可导入规模化成熟化农业，如特色农庄等；但大部分的特色小镇及田园综合体面积有限，又必须嵌入二产、三产，因此选择小而精模式，即高端、差异化的试验田。

无论是大面积的农业开发，还是小面积高端农产品种植，都涉及农产品优化的问题，增加农产品的质量、产量和附加值。

在农产品优化方面，特色小镇与田园综合体可成立项目公司或通过PE投资，与高科技农业科研中心或科教单位合作，种植孵化高端农产品，促进农业科技成果的转化和辐射推广科普教育模式。

在增加农产品附加值方面，可以打造农业观光园、农业科技生态园、农业产品展览馆、农业博览园或博物馆，为游客提供亲子体验、学习体验，吸引游客参观及购买。

案例：杭州花田小镇

杭州花田小镇由蓝城打造，位于上虞滨海新城，杭州湾南翼中心地带。规划总面积约3.4平方公里，计划总投资51亿元。该项目将建成集创意农业、花卉产业、休闲度假、文化旅游、颐养产业、生态人居等功能于一体的现代农业和现代服务业集聚区。

小镇打造东方的普罗旺斯，建设有13000亩现代农业园区，突出“农”字特色，规划建设“田园中的小镇”、“花海中的小镇”。 花田小镇计划用10年左右时间，把现代农业板块打造成集世界一流水平的花卉科研、种植、加工、交易、物流以及种子种苗、设备设施生产流通的花卉产业基地。

当前，花田小镇规划“一轴两翼四区块”，总体布局呈现大鹏展翅状，主要突出现代农业为主的花田景观。

一轴：即旅游产业总部园及舜湖滨海休闲公园组成的旅游产业集轴地。

两翼：即南翼海上花田四季花海休闲景区，北翼欢乐世界主题乐园景区。

四区块：即休闲景区、总部园区、小镇客厅及风情街区、酒店度假基地区。四大功能区分别为中国旅游产业总部园区、滨海田园生态度假区、海上花田景区、小镇客厅和风情街区。

花田小镇培育的花卉产业链中，花卉除了用于向世界各地销售之外，还可用于小镇的景观打造，及小镇中第三产业服务如婚庆、制药、文化创意、会展等，充分发挥花卉的增值作用。如在杭州G20峰会中，花田小镇打造了20万平方米的薰衣草花海、20万平方米的向日葵花海景观，吸引游客参观。

为优化花卉产量及增加花卉观赏性，花田小镇项目公司与浙江大学农业研究院签署合作协议，寻求湾滨海盐碱地多年生花卉综合产业化研究技术合作，为花田小镇花卉产业链发展提供5年总投资约200亿元的技术支持，以尽快缩短花田小镇花卉与荷兰、法国等发达国家的差距。