近年来，经济型酒店发展压力与日俱增，从几大经济型酒店的年报来看，经济型酒店在这几年进入了增速放缓阶段，无论是入住率还是RevPAR (每间可供出租客房收入)都呈下降趋势，大量租赁物业到期，租金和人工都在上涨，但市场的客房平均收益却在下滑，经济型酒店的黄金时代已经过去。

本文主要分析养老地产开发模式系列中的酒店式养老地产开发模式，为酒店参与养老事业的开发提供参考。 

一、养老型酒店面对的是“夕阳”市场，但却是一项“朝阳产业”

“养老”成为酒店转型的重要方向，康养旅居对于有的酒店来说，是无奈之下的“救命稻草”，而对于另一些酒店来说，则是锦上添花的新机遇。借政策东风转型做养老，对于发展并不算好的经济型酒店来说，或许是另一条可能的出路。同时，面对中国日益加剧的老龄化趋势，“老有所居”是一个迫切需要解决的社会问题，而高端养老酒店正处在这片蓝海地带，成为城市中富裕家庭青睐的一种养老方式。

但目前养老型酒店市场尚未真正形成，缺乏专业的养老型酒店服务与管理人才也是重大难题。五星级酒店变成养老院也并不是换个名字就行，还要进行很多设备、设施的改造，投入非常巨大。另外，在改建上，能否得到政府的政策、资金支持也是需要关注的问题。

二、酒店式养老地产开发法律基础

实体经济承压，经营下滑严重的企业手中存有大量闲置房产难以处理。同时，全国多地养老服务设施需求旺盛，却苦于土地资源稀缺导致难寻“落脚之地”。对此，近几年，中央多次表态鼓励各界利用闲置资源发展养老服务。2016年10月，民政部正式印发11部门联合发布的《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（以下简化才能《通知》），细化中央提出的盘活闲置资源发展养老的部署。值得注意的是，此前常被业界称作打政策“擦边球”，暗藏违规风险的酒店等项目改造养老机构的行为，《通知》中给予了一定的“认可”，即城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，报民政、住建、国土、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续。

根据《通知》，各地要充分挖掘闲置社会资源，引导社会力量参与，将城镇中废弃的厂房、医院等，事业单位改制后腾出的办公用房，乡镇区划调整后的办公楼，以及转型中的党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构等，经过一定的程序，整合改造成养老机构、社区居家养老设施用房等养老服务设施，增加服务供给，提高老年人就近就便获得养老服务的可及性。而且，有条件的地方，经主管部门、产权单位（个人）同意后，可由政府购置、置换、租赁、收回，整合改造成养老服务设施，由政府直接运营或以招投标方式提供给社会力量运营，同时我国也将鼓励社会力量通过股份制、股份合作制、PPP等模式整合改造闲置社会资源发展养老服务。

《通知》也明确，城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，报民政、住房城乡建设、国土资源、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续，满五年后继续用于养老服务设施的，可由产权人按有关规定办理使用功能变更手续。对于想要进入养老行业的业外资本来说，《通知》中有关非民用房转型成养老服务设施的相关规定十分具有“诱惑力”。

三、酒店式养老地产开发模式的要点

酒店式养老地产的开发是其顺应当前的老龄化社会需求而兴起的新型业态。即在酒店先前发展的业态基础上，以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系，从而形成一种新型的复合地产开发模式。

对于酒店式养老地产开发模式的要点主要体现以下几个方面：

1.以酒店建筑为载体背景下的独特的物理空间结构和服务优势：一是养老公寓本身在空间规划设计上就同公寓式酒店相似，因而具备产业转型的优势条件；二是酒店的服务管理形式与养老公寓有相通之处，可以将很多经验都引入养老服务体系之中。

2.生活托管和星级住宿两大特色的结合：这种模式通常是按照星级酒店的标准进行设计打造，由其自身的管理团队作为物业管理中心，提供住户较高标准的优质生活环境，以及长租型的适老性公寓和专业化的酒店式养老服务。

3.集养老、酒店、护理、服务等多种业态的适老功能：在长期为住户提供居住环境的基础上，支持医疗保健、购物餐饮、文体娱乐、物业管理等综合性服务。

4.居家养老与机构养老的结合：酒店式养老模式既兼顾了居家养老所需求的优良环境，又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势，实现老年人对于高水准、一站式的养老需要。

5.物业涉及及专业人员配备：由于此种模式的客群多中老年人，虽然能够为其提供星级酒店的管理服务，但由于普通服务人员缺乏对老年人生理、心理特征的了解，往往不能为老人提供区别于星级服务的养老服务。因此，在酒店转型为养老产业时，对酒店物业的适老化设计及对工作人员的养老服务培训至关重要。

6.盈利模式：酒店式养老地产的主要盈利来源包括其经营的收益、酒店入住权盈利以及酒店物业持有的增值收益。由于较高的资金要求、较长的投资回报期，通过持有产权和专业化管理有利于获取后期运营的持续收入和打造服务运营的品牌效应。

四、酒店式养老地产开发模式案例——九华山庄 

1.项目概况

九华山庄坐落于北京市昌平区小汤山镇，由北京九华山庄集团股份有限公司开发，规划总占地2000多亩，总建筑面积160万平方米，自1998年开始运营，为综合型园林式度假村。当时主营的业务为温泉及保健养生，经营面积6万平方米；1999年，在继续拓展休闲度假市场的同时，九华山庄全力进军会议市场，会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。并于一年后，成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。

2002年，九华山庄进一步扩展至健康体检领域，总营业面积增至15万平方米，年营业收入突破2亿元，总资产规模增至16亿元。

随后的2012年，九华山庄正式进军养老产业，并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型，其中养老酒店占据绝对比重。 

九华山庄养老公寓是九华山庄的一部分，由九华养老服务有限公司负责养老公寓的设计开发及日常运营与管理。

九华养老服务有限公司（原“九华养老产业投资发展有限公司”）成立于2008年，是北京九华山庄集团股份有限公司境内注册的全资子公司。九华养老公寓面向广大中老年群体提供长租型精装适老公寓以及专业化的酒店式养老服务。

九华山庄养老公寓是在政府鼓励下，由集团全资子公司九华养老服务有限公司运营管理的新型养老机构，于2012年底正式面市。它以“酒店式养老服务”为特色，以医养结合为保障，以文化娱乐为核心，将九华原有的温泉、体检资源与养老必需的适老公寓、医疗服务紧密结合，为入住老人提供专业养老服务。

经过两年多的用心经营，九华养老公寓一期项目已取得阶段性成功。从市场表现看，一期5号楼、15号楼均已开业，近800套公寓出租率超过80%。整体规划完成后，九华养老公寓将拥有7栋精装修养生公馆，共计3150套适老公寓，形成覆盖全生命周期、一站式满足养生养老需求的超大型养老社区。

2017年2月，碧桂园收购九华山庄。

2.区位介绍

项目紧邻北六环，位于北京中轴线与北六环交叉处。区位适中，与繁华市中心咫尺之遥，可谓“离尘不离市”，动静皆宜：南距奥运中心12公里，东距首都国际机场16公里。交通基础设施完善，路网四通八达。

周边景点：中国航空博物馆、银山塔林、明十三陵山、国家森林公园等。

周边多个养老标杆机构和健康类项目：

3.主要服务客群

客群为60岁以上，但集中在70多岁，以中高端客户为主，九成以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源，只接收自理的老人。入住的老人在知识和经济结构上相似，体现了在客户营销的时候应该根据产品的定位和价格因素精确找准潜在客户，针对性营销。

4.产品形态分析

推拉式浴缸设计是客户反馈集中、项目未来调整的方向。项目采取“养老酒店”，就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体，以养老为主要功能，以全程医养结合为核心特色，以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构，在产品形态上得到认可，反映了当前老年人的养老需求。

5.运营模式分析

运营模式为“押金+租金”，15号楼总价为60-90万，5号楼为150-220万，入住率很高。通过九华山庄良好的基础设施和运营模式，客户对该机构非常认可，可见客户并不缺钱，养老机构需要找准客户需求才是关键。

6.8大服务内容