一、美国康养运营模式

(一)险资出资持有+开发企业代建+专业养老运营商托管

美国的养老地产模式建立于上世纪60年代，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系，其特点是大规模开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰，是国内开发企业倾向于学习的模式，从很多项目都叫“太阳城”、“凤凰城”就能够看出来。

美国养老地产经过长期发展，已进入稳定发展阶段，形成完整的融资、建设、运营的市场化专业体系。在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构，盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。美国的养老产业链主要包括房地产开发商、房地产投资商（REITS）、养老住宅运营商。

而美国成熟的金融市场体系则渗透于产业链的各个结点，是养老市场化发展的重要基础，中国还不具备这种条件，照搬美国模式很难：

美国康养模式的主要特点有：

(1)房地产开发商从事传统的物业开发领域，通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发，例如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。

(2)REITS 是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITS 是养老住宅的主要提供者。

(3)养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容主要包括：餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。

(二)医疗照顾+社区服务

美国政府对老年人实施全面医疗照顾，简称PACE。PACE计划是在老年医疗保险基础上发展起来的，规定参加者必须55岁以上，居住在PACE服务区内，被州政府的相关机构鉴定为体弱多病、符合入住护理院的老人。

PACE商业运营，政府监督，其特点是：(1)适合到护理院居住的客户可以选择在社区里接受长期的照顾服务；(2)通过多学科的专家组成的团队来进行个案管理；(3)是整合成人日常健康中心(ADHC)提供的各种医疗服务。

PACE模型主要解决了慢性病老年人需要长期照顾的困难，为他们提供有效的服务，它使这些体弱多病的老人可以居住在自己的社区里，保持尽可能的健康，同时使他们能保持一种独立、有尊严、有质量的生活。在老年人医疗保险服务的基础上，美国政府基于社区为老年人提供一系列的居家养老服务。当然，费用主要由受助人支付。

服务内容

基于医疗保险的PACE项目形成一个全方位的照顾计划，为老年人提供了所有的医疗相关服务，包括:急性照顾服务、看护服务、初级医疗照顾、住院治疗、护理院照顾等，以及预防性的、恢复性的、治愈性的和护理性的服务。

除PACE项目以外，美国的社区养老服务还包括病历管理、成人日间照顾、家庭健康扶助、个人照料、杂务服务等方面。社区普遍设立家庭保健中心(为在自己家中居住的者本提供简单的日常生活及护理服务)、老人活动中心(除提供养老午餐外，还组织文化、娱乐、教育、旅游等活动)、提供免费教育，进行老年人志愿者服务。此外政府还在社区为居家老人安装电子应急系统，用于处理紧急情况。

资金来源

PACE项目经费主要来源于医疗保险和医疗救助每个月给符合条件的老人支付的救助资金。符合医疗保险条件，但不符合医疗救助条件的参加者自行支付服务费中的差额部分。社区服务项目一部分免费，收费的服务项目由个人付款及在各种保险计划中开支。

二、日本康养运营模式

(一)精品、连锁化发展模式

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。

日本养老地产的模式主要分为“机构设施”和“住宅”两个大的类别。

机构设施模式：是由房地产开发商建造的适合老年人居住的房屋，配备各种设施，并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。

住宅模式：主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。

日本强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。目前，日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构，床位一般在20-30张，提供以是白天的日托服务或居家上门服务。台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点，一般来说，100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。

日本很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人同时，其收入也可以有效弥补一定费用支出。 

(二)家庭福利+护理保险

日本居家养老非常受欢迎，重要的原因就是社区服务周到细致，相对完善，能够让老人发挥余热。与西方国家比较，日本的养老制度重视家庭作用，强调国民自立。

日本政府从2000年开始实行护理保险制度。“脱离医院，让老人回归社区，回归家庭”是这项保险的主要目的。国民每年缴纳3000日元就可以在65岁后接受这项保险提供的服务。

服务内容

推进家庭护理、保健、医疗和福利一体化是日本养老制度的基本特点。护理保险提供的服务：通过护理保障制度，可以把老年患者的长期护理场所从普通医院转移到家庭、专门老人福利院、老人保健设施和疗养型综合体。

老年人生活不便时有人照料、有病能及时得到医疗和护理，通过专业人员的定期上门提供医疗护理和康复指导，延缓衰老进程，促进和维持健康状况，节约了大量的医疗费用。家庭成员的关爱和赡养是日本居家养老的重要内容。政府支持的友爱访问员派遣制度，通过社区的志愿者(健康的老年人)提供长期志愿服务，每周几次探视居家老人。

资金来源

护理保险是强制性医疗保险，其相关服务由医疗保险基金支付；家庭的赡养和经济支持是日本老年人居家养老的重要资金来源；志愿者服务和政府提供部分无偿服务。

经验借鉴：

“老少配”的隔代亲情社区模式——这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发(直接受城市公共交通辐射)，开发规模约500~600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，并不是仅仅针对老年人的社区。

 这种模式的优点是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件持续开发；“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区既有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。

该模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。前期销售实现快速回现，保证现金流，为后续开发补血；全程持有有利于树立品牌，塑造核心价值，确定社区属性，为长期发展创造价值；中后期实现服务输出，包括管理、品牌、客户资源。

完全持有的会员制医养综合体模式——这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大，针对的客户是高龄老人或者慢性病老人，需要提供专业护理服务。这种开发模式有两个开发要点。

第一个要点是采用“会员制模式”盈利，这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点，但是经过市场验证和深入了解，我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式，因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”，如果开发企业没有能力提供丰富的养老服务，仅仅提供物业供老人居住，那么市场是很难买单的。

第二个要点是“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能，引入康复医院、中医院等机构，这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务，又可以使用医保，降低老人的支付门槛，这是项目的核心吸引力。

关键设施驱动的养生目的地模式——此类模式打造的是一种“旅游+养生+养老”的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源较优良，地块规模较大，但是配套条件非常不足。

这种模式针对的主要客户并不单单是老人，还有更多具备高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。

三、英国康养运营模式

英国在完成第一次工业革命后，经济开始快速增长，国民生活也随之不断提高，在加上医疗卫生水平和各项保障措施的完善，英国人口迅速增长，在19世纪，英国人口出生率始终保持在30%-36%的高水平上，直到1894年，才第一次降到30%以下。

而随着时间的推移，较早时间出现高出生率人口峰值的英国，也成为世界上较早进入“银发”时代的国家之一。现今，英国65岁以上的老年人超过了1000万，约占全国总人口的18%，城市老龄人口占比达到了20%～50%，还出现了如“贝克斯希尔、海斯汀等一些“老年人城市”。

(一)福利国家+社区照顾

英国是老牌福利国家，政府以法令的形式明确承诺对老年人提供服务和供养，以便使他们过上体面的生活。社区照顾是英国在福利国家政策变化下倡导的一种社会工作模式，也是英国推行社会服务的一项内容，其目标是使老年人在自己的家或像家似的环境中受到帮助。

目前，社区照顾被广泛应用于英国社会服务的各个领域，在养老问题上最能体现其特色。社区照顾实际上包含社区内的照顾和社区照顾两个概念。

社区内的照顾就是运用社区资源，在社区内由专业工作人员进行照顾。如利用社区中的服务设施，对孤老及生活不能自理的老年人进行开放式的院舍照顾，老年人可以随时走出院舍，进入他生活的社区

社区照顾就是由家人、朋友、邻居及社区志愿者提供的照顾。如为有各种需要的老年人提供家庭服务，这样老年人便不用脱离他们所熟悉的社区，过正常人的生活。

英国社区照顾的服务体系主要由经理人、主要工作人员和照顾人员组成。经理人为某一社区照顾的总负责人，主要掌管资金的分配、人员的聘用及工作监督。主要工作人员负责照顾社区内一定数量的老年人，为他们发放养老金，了解老年人的需要及解决一些重要问题。照顾人员是受雇直接从事老年人生活服务的人，多为老年人的亲人和邻居，政府给予他们一定的服务补贴。

整体关怀（改善生活环境、发动社会，周围资源予以支持等）。如由英国政府出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。另外，也有一些志愿工作可供老年人参与。目前英国约有20%的老年人参加了各类志愿者组织。英国社区照顾的体系完整，这种多主体多层次的服务体系更加人性化，提高了老年人的生活质量。

服务内容

生活照料——包含居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。居家服务，是对居住在自己家中、有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式。老年人公寓由二居室组成，生活设施齐全。公寓内还设有生命线，一旦老年人感到不适，只要拉动生命线就可获得救助。家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式。

托老所，包括暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾，时间可以是几小时或几天，最长一般为2周，但不超过1个月。

物质支援——提供食物、安装设施、减免税收等

心理支持——治病、护理、传授养生之道等

整体关怀——改善生活环境、发动周围资源予以支持等

资金来源

英国的社区照顾在财政出资上完全体现了以政府为主的特点，很多服务设施都是由政府资助的，社区、家庭和个人的支出不多；从事居家服务的工作人员有志愿服务者，也有政府雇员，这些服务或免费，或收费低廉，一般收费由地方政府决定，在老年人能够承担的范围之内，不足部分由政府开支。对于接受家庭照顾的老人，政府发给老年人与住院同样的津贴，这样使家庭在照顾老年人时有了一定的经济保证。