伴随着人口出生率的下降，人口老龄化已成为全球急需应对的现实挑战，各国的养老地产发展也随之成为时下最热门的话题和关注焦点。美国的养老地产经过几十年的发展，已形成非常成熟的体系，也是市场化程度最高的。研究美国养老地产业的经验，对于我国颇具借鉴意义。
一、房地产开发商主导
1.模式概述
资料来源：元时代智库
美国养老地产最初起源于房地产住宅开发模式。从开发到运营，包括住宅周边的配套建设，开发商一手包办，通过销售养老概念住宅，收回投资并产生盈利，这种模式直接带动了美国养老社区的建设与发展。
2.优劣势分析
开发商的模式优势在于项目投资回收期短，利润较高，而且周边配套先对丰富多元化，但随着时间的推移，该模式的弊端也日渐显露。追逐高利润的开发商始终无法对服务品质作出长期保障，随着养老需求日趋复杂化与专业化，私人支付的高级养老住宅也在发生转变。
一是在本世纪初经济大衰退时期，不少老年人的独栋高级住房无法转让，资产净值难以实现短期快速增长；二是老年人自身的护理敏锐度正在不断上升。越来越多住进了独立老年公寓的活力长者，也在提出协助生活护理的需求。
3.代表案例
太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布公司，上个世纪60年代，以“太阳城”命名，在亚利桑那州的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。
太阳城这类地产项目主要针对年龄在55-70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。太阳城项目开盘前只需5大装备：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局以及一个商业中心。这种通过建造一个紧邻商业及娱乐设施的社区模式成为了所有养老社区最早规划学习的对象，甚至被称为“太阳城模式”，后续在全美迅速拓展了十多个项目，这种模式也最早被国内养老地产开发商所学习复制。
但这种模式的开发周期相对较长，公司在拿地24-36个月后完成销售（旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外，因为这类社区的建设往往耗时更长）。公司平均毛利率为19.2%，净资产收益率 （ROE）为18.2%，这一水平在当时全美社区开发商中排第六位。
二、养老机构运营商主导
1.模式分析
资料来源：元时代智库
美国主流养老地产模式为持续护理退休社区(简称CCRC)，由养老机构运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期的发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。
CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。
2.优劣势分析
CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这也是该模式的突出风险之一，如遭遇不诚信的企业或项目运营不善出现资金链断裂等严重问题，老人预先缴纳的入门费就有可能“打水漂”。因此CCRC模式需要品牌口碑较好、运营稳健的机构开发和打理。目前美国的CCRC运营商有82%是由非盈利机构所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。
3.代表案例
布鲁克代尔老年关怀公司是全美最大的养老机构运营商，同时也是美国第三大养老地产开发商，既有轻资产模式也有重资产模式。该公司创建于1970年代末，以独立生活形态方式运作，拥有或租赁退休中心生活社区，提供生活辅助服务，并经营老年痴呆症护理社区及连续关怀退休中心（CCRC）。2005年登陆纽交所，因人力、折旧成本沉重，业绩连年亏损，但公司股价表现并不差，主要因为它作为美国CCRC模式的龙头企业，其运营模式已经得到了大家的认可，二级市场愿意给予公司一个高估值。
三、房地产投资商主导
1.模式分析
资料来源：元时代智库
在全美规模最大的前五家养老地产开发商中，有两家是房地产投资信托公司（REITs）。REITs最常见的投资方式有两种：净出租模式和委托经营模式。
（1）净出租模式：REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在这种模式下，REITs的毛利润率很高（最高可达90%），租金收益可达50%以上，而且几乎不承担任何经营风险;与之相对，作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。
（2）委托经营模式：REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%~6%作为管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益，所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由REITs公司负担；相应的，REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
2.优劣势分析
金融机构参与养老地产的优势在于，为地产项目提供了长期资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。传统上REITs公司大部分物业采用净出租方式运营，少部分采用委托经营模式运营。净出租模式下，运营方自负盈亏，物业所有方只收取固定租金收益；但适度的委托经营也能提高回报率，关键在于两种模式的平衡。
3.代表案例
维尔塔沃医疗房产信托是美国顶级的房地产投资信托基金（REITs），专注于医疗保健物业的投资，是美国老年住房的第二大业主，严重依赖机构资金通过公共债务和股票市场提供资金。该公司拥有集中在美国、加拿大和英国主要高增长市场的房产权益，包括老年人住房、辅助生活和以及保健社区、急症后护理设施和医疗办公楼等。
2016年信泰资本作为首家宣布收购大规模海外养老物业资产包的国内机构，联合合众人寿以9.3亿美元的价格收购了美国养老地产维尔塔沃资产包，囊括维尔塔沃在美国11个州共39个养老物业，合计4285个床位。信泰资本与合众人寿将拥有资产包75％的权益，维尔塔沃保留其余25％的权益。
总结：美国养老地产生态系统的核心在于开发商、投资商和运营商角色分离，实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离与最大化。在这种各司其职的方式下，参与者既能找到专业的运营商，也能找到长期投资人，同时也满足了各类投资主体的风险偏好，促进了美国养老地产业的长期发展。中国养老地产想要长久发展也需要朝更专业化、市场精细化的模式发展。
