在“健康中国”正式成为中国发展核心理念的背景下，2019年末中央经济工作会议的召开，已经为2020年康养产业发展指明了方向，未来20年，将是中国养老产业的黄金20年——以十九大报告“加快老龄事业和产业发展”为契机，中国养老产业的顶层设计与政策架构已初露雏形。国家战略正在呼唤“康养产业”的积极发展，“康养产业”将成为下一步中国各地健康水平整体提升和经济发展的主流特色发展模式之一。

一、老龄化的伤痛催生康养产业的发展机遇

2018年全球60岁及以上人口比重为9.8%，随着老龄化社会的加速，预计到2025年全球60岁及以上人口比重为21%;2018年中国60岁及以上人口比重为17.9%，老龄化程度远高于全球，预计到2021年中国60岁及以上人口比重为19%。随着老龄化社会的加速，养老产业也随之不断发展，2019年全球养老产业市场规模近11.6万亿美元。中国老龄化程度远高于全球，养老产业市场规模高速发展，2019年中国养老产业市场规模近6万亿元。随着老年人口的增加，中产阶级收入水平增多，人们对健康的养老养生认识逐步增强。由最初的居家养老模式逐步演变成社区养老、机构养老和居家养老三位一体的养老模式。日益增长的健康与养老需求和供不应求的市场现状，为康养产业带来了前所未有的发展机遇，诞生出无限的市场空间。

二、康养产业催生养老地产的主流开发模式

康养产业绝不仅仅是养老地产，根据消费群体、市场需求、关联产业、资源差异和地形地貌的不同，又可以衍生出不同的康养产业类型。康养地产是建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上。将养老地产业和其他相关产业进行整合，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，将贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中，体现着养老地产开发的集约化。

资料来源：元时代智库

目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中，大体上分为五大主流开发模式。

模式一：社区亲情混合开发模式

即年轻人群与健康老人混合的社区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。

模式二：“会员制”医养综合体模式

针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

模式三：“康养+医疗”候鸟养生目的地型开发模式

“康养+医疗”模式成为主流趋势。“养生目的地”开发模式主要依托特殊旅游度假资源，如避暑、避寒气候、宗教文化、长寿之乡等构件复合型养生养老度假体系。“康养+特色资源”模式百花齐放。得益于优越的自然环境，南方地区候鸟型康养产业潜力巨大。海南三亚市、海口市，四川攀枝花市都是国内闻名的冬季康养休养旅游胜地。

这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

模式四：乡村旅游度假养老开发模式

乡村旅游、度假等和乡村养老二者的结合,借助农村本身自然条件的良好本底,以“旅游+”的形式形成乡村养老模式。这种模式主要是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。

这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。

模式五：与保险业结合，利用险资投资养老地产的模式

保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。  

这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策设计结合起来，能够减少入住客户的一次性投入额，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。

总结：中国老龄化正在加速，面对老人数量不断的增多，传统养老地产重地产轻服务的格局正在发生改变，随着中国人口老龄化加速以及人们对于美好生活环境关注度提高,未来养老地产项目如何实现突破，这成为老龄化社会需求迫在眉睫的现实需求，也为养老地产发展提出新的要求。我国的养生产业潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。