随着老龄人口的不断扩大，以及康养政策的不断出台，养老市场需求持续扩大，国内房企闻风而去，纷纷抢滩布局康养行业。据不完全统计，布局大健康行业的大型房企有30余家，诸如恒大、万科、保利等。这些地产行业的头部企业，纷纷进军大健康行业，也印证了房地产行业的红利期正在消退，而大健康产业未来可期。

一、房地产企业纷纷转行大健康领域

（一）房地产红利期和借助城镇建设风已过

从人口红利期来看，房地产黄金时代已过，包括恒大在内的传统房地产企业早已开始投向一些更有发展潜力的产业，如康养、文旅、教育等。从城镇化率角度来看，截止到2019年我国城镇化率已经突破60%，2018年底我国城镇化率为59.58%，2017年为58.52%，按照年增长1%的速度来计算，到2030年有望达到70%以上，接近发达国家水平?。按照国际的经验，城镇化率达到70%将是增长的拐点，之后趋于缓慢增长，这也就意味着绝大多数房地产企业赖以生存的城镇化率大约还有十年的快速发展期。从各大房企的销售增长来看，确实已经到了瓶颈期。房企转型大健康产业，一方面是经济“新常态”逼迫房地产企业开启转型探索模式，另一方面健康医疗市场需求前景及政策利好刚好能为地产转型提供良好契机。

（二）“健康中国战略”出台，国家加大政策支持力度

2016年10月中共中央，国务院发布《“健康中国2030”规划纲要》又更加凸现了大健康发展理念。人们健康意识加强,现行医健资源无法全面满足全民丰富需求，使得我国康养产业进程进一步加快。预测2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，产业远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。从万科170余个养老项目布局、保利养老产业全产业链资本切入，再到中国人寿百亿资本升级注入康养产业，各路资本大鳄陆续瞄准康养市场，优势企业纷纷布局，康养产业迎来风口。

二、房企布局大健康产业的主要方向

（一）康养地产开发

在各地方经济“地产泡沫化、产业空心化”背景下，以单纯住宅开发拿地，绝对住宅开发主体的阶段将会过去，和产业升级有关的更为细分领域如医疗、养生、教育、旅游地产等将成为新的行业富矿。根据行业变化进行转型升级，“健康+地产”融合发展对地产商价值巨大。以老年人口为目标客户群体，是以满足老年人日常生活一般需求与特殊需求而设计的适老性地产项目。从选址方面看，选址可以多集中具有丰富旅游资源地区，旅游养生、康体健身和休闲娱乐配套设施完善，居住形式具有时令特征的地方。在传统地产的基础上引入社区健康管理，是满足全龄医疗需求的综合性社区健康地产项目。

（二）医疗器械制造与服务

地产商布局医疗大健康领域，首先考虑协同性较高的业务，如医疗地产开发、医疗器械与服务和医院投资等重资产属性且开发利润高的领域。房地产企业涉足大健康产业战略之一医疗器械与服务。新冠疫情下，各行各业都受到重创，医疗器械行业逆势获益。此次疫情将改变人们对医药消费的理念，医药需求将一定程度地放大，行业整体增速或将一直保持着高于GDP的增速。此外，医药器械行业经多层次变革，也将驱动医药产业不断优化升级，推动医药行业科技技术不断创新。加之目前居民医疗健康需求日益增加，这对地产商来说无疑是加速进军康养产业，也成为地产升级的内生性动力。

（三）医院投资运营

房地产企业进军医疗健康领域的一大典型代表就是投资兴建医院，以万科地产、万达地产、绿景控股为代表。目前，房地产企业投资医院的方式主要有股权收购介入、打造医疗健康产业城、财务性投资医疗机构、自己投资直接建医院、与他人合作投资运营这五个主要形式。居民健康意识提升，对医疗需求旺盛：由于中产及富裕人群的崛起，越来越多人非常迫切改善现有医疗服务。老龄化社会趋势的到来，健康、养老产业均被认为发展前景巨大。医疗用地性价比高，相比高企的商业用地价格，医疗用地便宜到等同于白送，且地理位置往往位于居民密集、人口繁华的地带。这对许多地产商来说，不失为一个“曲线救国”的好方法。

三、康养地产极具发展前景

健康是一种责任，健康居住、健康生活已经时全民发展的重点，在房价已经被限制的时代，房地产企业在健康服务方面加强资源引入，通过整合优质医疗资源和优质医疗健康类服务，将会大大带动和提升项目的健康价值属性。新冠疫情结束后，全中国乃至全人类，将进一步清醒的认识到，健康才是真正的刚需，居民对住房产品升级的需求更加明确。如果房地产行业在这个时间段，抓紧和医疗健康类的产品和服务相结合，利用互联网信息有效进行线上线下教育，科普优质健康内容，结合自身物业从家庭和个人角度提供全方位的健康管理服务。加之人们对健康程度的重视以及老龄化人口的加剧伴随老龄产业的井喷期的到来，康养地产将会有巨大的发展前景。中国经济发展机遇和政策导向：“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略，拟将健康医疗产业规模扩至10万亿元量级。发展康养产业，是落实国家产业政策的重大举措，是应对人口老龄化的必然选择，是推动我国经济增长和社会发展的创新引擎，是促进经济转型发展的重要支撑。

总之，从地产行业发展的现状来看，楼盘开发已不再是开发商的唯一目标，越来越多的开发商自觉不自觉地扮演着“城市运营商”的角色。但毫无疑问的是，地产开发商在项目中理性地植入教育或“康养”元素，会产生独特的竞争力。未来，类似万科这样在地产主业之外布局大健康业务的房企将越来越多，除了医院、养老业务之外，发展方向也会更加多元。