新修正的《土地管理法》对应配套的法律法规正在加紧制定，比如集体经营性建设银行用地入市的指导意见，该指导意见会对集体经营性建设用地的规定的范围、条件，进入土地市场的程序等内容作出更为细化的规定。《土地管理法》的修改，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，同时，也坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。土地管理法的修改将原来所用的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”。这次新修改的土地管理法明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。总之，保护耕地，保护永久基本农田，是我们土地管理法的核心和宗旨（之一）。

2020年3月30日,中共中央国务院出台了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。《意见》明确要着力增强土地管理灵活性，健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系。灵活土地计划指标管理，城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府负责，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。《意见》提出推进土地要素市场化配置，建立健全城乡统一的建设用地市场、深化产业用地市场化配置改革、鼓励盘活存量建设用地，同时完善土地管理体制。在当前的土地供给体制仍未完善的背景下，土地要素作为最重要的生产资料，土地要素的市场化改革是根本性的制度变革，势必牵动劳动力、资金要素等全方位流动。

在新《土地管理法》和《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》关于土地要素市场化改革的推动下，我国特色小镇和田园综合体将迎来怎样的发展前景？

特色小镇和田园综合体是近年来我国针对新型城镇化与乡村振兴推出的两大战略。特色小镇旨在为新兴高端产业寻找成本洼地，同时缓解“城市病”问题；田园综合体意在乡村振兴，解决“三农”问题，同时纾解“空心村”问题。

随着农村土地改革，《新土地管理法》以及要素市场化改革的推进，外来资源和村集体合作开发建设特色小镇既可以获取政策的支持，也可以大幅度降低拿地成本，这是在《新土地管理法》以及要素市场化改革的框架下未来中国特色小镇发展的重点。外来资本（通常是大公司、大央企，中小企业博弈能力有限，较难拿到土地）和当地内生资源的有机结合是特色小镇未来发展最为重要和最为明智的选择。

以往，中国宅基地政策很复杂：第一，集体所有。宅基地是集体所有的，房子是农民个人所有；第二，一户只能分一宅，是农村户口，一户分一宅，儿子结婚取媳妇分家了再分一宅；第三，排他性原则，只有本村集体经济组织成员有资格获得宅基地，且是无偿的，盖房费用农民自负，盖房土地国家无偿给农民。要素市场化改革指出，推动城乡土地要素自由流动，打破二元割裂，建立健全城乡统一的建设用地市场显得尤为关键和重要。深化农村宅基地制度改革试点，完善城乡建设用地增减挂钩政策，建立健全城乡统一的建设用地市场是各地房地产有序发展的重要前置条件，势必能够促进城乡融合发展，有利于城乡边缘区域开发。大城市圈周边区域将驶入发展快车道。

特色小镇亦或者是田园综合体都离不开承包地，如何流转？如何保证长期投资？如何转让？未来发展前景如何？

承包地分成三个权利：土地所有权、承包权、经营权，三权分开是中国农村土地改革最大的制度创新。三权分置的政策从承包地完全应用到宅基地上，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营。此外，允许利用宅基地建设生产用房，创办小型加工企业。外生资本将碎片化的宅基地买下、流转后，和政府合作，把其集中到一个地方，特色小镇的产业用地这样就解决。

《新土地管理法》以及要素市场化改革背景下，获取土地主要有以下两种方式：第一，通过政府获得：国有产权土地。通过政府获得的土地有法律、有产权，属于国有。一是国有建设用地搞房地产也好、搞商业开发也好，这都是一个大类，必须招拍挂；二是工业用地政府征过来以后和你合作；三是公共设施用地，这用于公共服务领域，问题在于目前公共设施用地搞医院养老等等，原来是正常公共服务，但是现在全面开放给民营资本；第二，从农民手中获得叫做集体产权的土地，通过内生和外生相结合的方式，利用内生的优势获得土地的方式主要是这种。具体而言，按照现行政策，有以下若干用地方案可供特色小镇发展使用：

方案一：使用存量国有建设用地

可通过国有土地批准使用、划拨（无偿使用），国有土地使用权出让，国有土地租赁（协议、招标、拍卖和挂牌四种方式），国有土地使用权作价出资或入股（通过协议方式）；

方案二：圈内农用地（土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地）办理转用、征收手续后依法提供给具体项目；

方案三：圈外（土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地范围以外的土地）单独选址建设项目用地；

方案四：使用国有农用地（在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续）

方案五：直接使用集体建设用地

以下六种情形可使用集体建设用地。

1、乡镇村公益事业、公共设施用地。

2、村民住宅。

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。

6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

其中第4点“以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的”既与前文所述“外来资本（通常是大公司、大央企，中小企业博弈能力有限，较难拿到土地）和当地内生资源的有机结合是特色小镇未来发展最为重要和最为明智的选择”遥相呼应，也是北京创客小镇和浙江桐庐特色小镇民宿经典案例的现实验证。

案例：利用集体建设用地解决特色小镇用地——北京创客小镇

当前，我国很多大城市（例如北京）致力于迁出低端产业，这一政策会将部分看似较低创业的人口排斥出城市中心。大城市的高房租、高消费无形中提高了创业成本，大量的创业人口、草根经营需要创业空间，以及与其投入水平和收入水平相适应的地方。因此其会选择到周边小镇或者村庄，充分利用农民廉价的集体用地（宅基地），从而大幅降低创业成本。

案例：浙江桐庐通过宅基地制度改革，破除城市资本下乡的制度障碍

通过将宅基地确权，农民将宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发特色小镇民宿，通过内生和外生企业的合作路径，成本低，是用地的最佳方向。

综上，新《土地管理法》和要素市场化改革背景下，第一，允许城市资本购买宅基地三权中的经营权；第二，跨区域可以解决碎片化以后集中变成一个集中面积，有利于特色小镇和田园综合体的建设；第三，可以转让入市，潜在收益巨大是高效运用现有土地政策发展特色小镇的正确思路。总体而言，新《土地管理法》和要素市场化改革背景下，建设特色小镇和田园综合体的外来资本将会以更加灵活、高效、低成本的方式拿到土地，从而推动特色小镇和田园综合体的发展。