近年随着文旅和康养热潮汹涌而来，各地频现各种特色小镇，但历经大浪淘沙，能够实现收支平衡的鲜有，能够稳定盈利的更是少之又少。作为典型的重资产类项目，运营方要将项目运营好就必需博思广益，从优质项目的运营过程中提炼精华化为己用。2017年末，运营业内知名项目“乌镇雅园”的雅达国际再下一城，于宜兴湖㳇花费80亿投资了新的康养小镇项目“雅达·阳羡溪山”。通过盘点整理该新建项目的优势与特点，我们便能够一窥“冰火两重天”之下雅达的投资运营模式。

一、项目优势

阳羡溪山选址宜兴市湖㳇镇阳羡湖南侧，规地面积约6100亩，总建筑面积约55万方，位于国家级旅游度假区宜兴阳羡生态旅游度假区内。雅达选择湖㳇打造项目，是认准了湖㳇两大优势——“区位优势”与“生态优势”。

（一）区位优势

项目所在的宜兴湖㳇，地处苏浙皖三省交界，是沪宁杭大三角的中心，其拥有的区位优势无可比拟，坐拥华东南三大经济发展强省的旅游消费市场。从上海、杭州到湖㳇都仅需自驾2小时，而南京、无锡自驾更是仅需一个小时。从其他项目的经验来看，离区域中心城市距离若超过自驾4-5小时，则对城市客户周末开车前往度假的吸引力就会严重降低，导致项目损失大批核心客户。

尤其对于阳羡溪山项目的高端目标客户来说，能否实现短时间往返于工作城市与项目所在区域，往往是客户购买项目内的住宅，而非仅来此度假的必要条件。因此在开发文旅康养小镇时便要着重考虑项目的目标客户常住地与项目的距离，确认项目的辐射范围；或依据项目的辐射范围，确认项目的定位与目标客户。不能出现项目定位与辐射范围的错配。

（二）生态优势

湖㳇三面环山、东临太湖，森林覆盖率达82%，拥有16座原生湖泊，另有蓄水达3300多万立方米的人工水库阳羡湖,全域水质常年保持国家一级标准。除此之外还拥有3个国家4A级景点，本身项目所在位置的生态优势极其明显，而这离不开湖㳇多年的生态建设。在2006年之后，湖㳇就下决心转变发展思路，转型发展旅游业，成立了阳羡生态旅游区。全镇关停了300多家工业企业，湖㳇2万多居民开始告别传统“靠山吃山”的生产、生活方式，向服务业转型。紧接着，政府加大投入，发掘弘扬地方文化，整治村庄和镇区环境，升级改造景区设施，规划盘整山地容貌，让湖㳇周边重归绿水青山。最终实现在2014年成功升级为江苏省省级生态旅游度假区。

对于康养文旅小镇，项目所在地本身的生态资源禀赋十分关键。项目所在地自然资源优渥一方面省去了大量的人工造景的时间、成本，另一方面也减少了项目在初期开拓市场的阻碍，能够就地转化已有的旅游客户。

二、项目特点

回到项目本身，阳羡溪山项目延续了雅达乌镇雅园的项目投资运营逻辑，呈现“融合生态、配套先行、发扬文化”三大项目特点。

（一）融合生态

阳羡溪山项目在规划建设前，就对湖㳇已有的自然生态进行了细致的勘探。大到一座山，小到一颗树，项目运营方在规划建设前都尽可能融合到项目当中，减少项目在建设过程中对自然景观的破坏。例如项目建设前已有的溪谷、茶田，就成为了设计师分化不同功能区的天然边界；而项目自身的丘陵坡道也转化为了项目“山地村居”的住宅特色。

通过精心的规划设计，减少项目自然资源的损耗和对生态的破坏，让该项目能够最大限度弘扬湖㳇生态优势，但也同样考验项目运营方的资金和销售底力。因为对自然资源的保护就势必意味着极低的容积率、极高的前期投入和极长的运营周期，据了解该项目的容积率已经压到了0.4。

（二）配套先行

配套先行是项目的另一大特点。阳羡溪山项目内配套有滨湖郊野生态公园（500亩）、接待中心、东坡阁、矿坑公园、彬风堂陶艺馆（约6000方）、银龄汇（适老用品展示、体验及销售，约730平）、雅达书院（含老年大学、文化艺术中心、小镇食堂、接待中心，总建面约10000方）、雅达生活书店、小镇中心（约4.2万方商业）、小镇次中心、医养中心、阳羡茶园和生态农场。项目目前开放的有生态公园、接待中心、东坡阁、银龄汇、文化艺术中心、小镇食堂等。

该类配套设施的先行运营一方面能够为项目本身产生导流作用，但另一方面同时也对项目运营方的资金和资质有很高要求，这离不开雅达本身在乌镇雅园所积攒的运营团队和运营经验。据了解，小镇中心中的约4.2万方商业配套全部由开发企业自持，目前已在全面对外招商，截止去年招商完成了四成左右（约1.6万方），民宿及部分餐饮、零售已经落位。

（三）发扬文化

除去硬件设施外，项目本身也挖掘了湖㳇当地的文化资源。从苏东坡“买田阳羡吾将老，从来只为溪山好”化名项目“阳羡溪山”，并在项目内设东坡阁以弘扬东坡文化，再到积极引进紫砂艺术大家发扬宜兴紫砂陶文化，无不是在考察当地历史积淀、文化底蕴后，将所在地域的文化特色有机地融进项目之中。

在项目落位之时，对当地文化特色的把握非常考验项目运营方的能力，如果过多引入，会反而使得项目内的主题过于单一；若只是蜻蜓点水式的“一笔带过”，则又丢了项目的差异化特色。

三、项目前景

目前雅达的阳羡溪山作为雅达又一定位价格双高项目，无论是在运营方资质还是项目本身的资源上都可以说是得天独厚，但尽管占尽地利与人和，“天时”却对项目有不小的影响。新冠疫情对旅游业产生的影响无疑使得项目资金回流周期进一步拉长，远高于周边的定价却又仰赖于当地旅游业的宣传渠道，让运营与销售比预想中承受了更多压力。

但总体来看，疫情并未对项目本身的生态和区位优势产生严重影响，项目本身的核心吸引力还在，因此项目本身的规划设计和运营经验仍然十分值得借鉴。