近日，由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。全国政协常委、国家发展改革委原副主任张勇，上海市委常委、副市长吴清，中国REITs论坛2020年会主席、国务院参事、北京大学光华管理学院特聘教授徐宪平出席并致辞；交通运输部副部长刘小明，上海证券交易所总经理蔡建春等出席并做主旨演讲。

一、REITs发展历程

不动产投资信托基金（REITs）于上世纪60年代诞生于美国，是不动产资产证券化的重要模式。作为不动产投资信托基金，REITs在全球42个国家和地区的总市值已超过2万亿美元，并已成为股票、债券及衍生品之外的第四大类资产配置产品。美国、日本、新加坡及澳大利亚都有成熟的基础设施REITs、基金和信托产品，尽管形式各异，但特征极为类似。

目前我国交通基础设施投资建设已汇集数量众多的优质资源，截至2019年年底，全国收费公路里程已达17.11万公里，累计建设投资总额9.5万亿元，其中经营性公路里程7.72万公里，累计建设投资总额4.9万亿元。此外，有关不完全统计显示，截至2019年末，交通运输行业PPP项目纳入管理库的数量为2497个，涉及投资额约9.1万亿元，其中已落地的项目1507个，涉及投资额约6.1万亿元。由此可见，我国基础设施规模庞大。对此，2020年4月，证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，2020年8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施REITs作为潜在的投资标的吸引了市场投资者的关注。近日举行的中国REITs论坛2020年会，为当前形势下我国基础设施REITs发展把脉指路。

二、Reits的特点

第一， REITs（不动产投资信托）享受税收优惠及强制分红政策，具有高稳定分红和低波动的特点。

第二，公司型REITs适合需持续投入的新基建，契约型更适合传统基建。基建REITs的股息率通常较国债利率高2%-3%，且受底层资产的特点影响。

第三，我国发展基建REITs能够解决基建资金来源并给政府减轻财政负担，但基建REITs能否进一步健康快速发展取决于税收政策和其他配套政策是否进一步推出和实施。

三、REITs发展潜力巨大

中国是基础设施建设的大国，在交通、能源及市政设施方面有非常强的基础设施建设的经验，公募基金支持基础设施建设非常重要。在本次论坛年会上，有关专家指出，根据有关调研数据显示，我国基础设施存量资产的投资额超过130万亿元。根据发达市场4%资产可REITs化的现状，如若上交所发行基础设施REITs产品，则其市场规模将占到目前上交所股票市值的10%左右，将达到目前美国REITs市场规模的半数以上，日本REITs市场规模的6倍左右。如果将范围逐步扩展到全部持有型不动产领域，上交所交易市场将成为全球最大的REITs市场。

从当前基建资金来源看，政府专项债发行额占基建投资的比重逐年走高，未来要继续扩展基金项目的投入资金，则需拉动更多民间资本加入。基建REITs必然成为宽松财政刺激下的基建需求的重要资金来源。

基建REITs还可盘活PPP项目。发改委的《通知》明确：基建REITs底层资产为PPP项目的，PPP项目应以使用者付费为主。这将改变过去PPP项目重建设、轻运营以及偏好政府付费的状况。未来的PPP项目将更重视项目运营和以使用者付费和可行性缺口补助为主的回报机制，为二次融资提供条件，并且减轻政府负担。

  PPP项目不同主体付费项目占比

数据来源：Wind.

四、推进REITs试点有利于稳定有效投资

作为基础设施建设的大国，我国在交通、能源及市政设施方面的基础设施建设经验丰富，公募基金支持基础设施建设意义重大。基础设施REITs试点是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益性的REITs产品，标志着境内基础设施公募REITs正式起步，是基础设施投融资机制的一项重大创新，也是构建多层次资本市场体系的一次有益探索。

推进基础设施REITs试点是对稳投资、补短板、去杠杆、防风险的积极响应，有利于稳定有效投资。一方面是推动做好“六保”工作，落实“六保”任务的重要抓手，另一方面也是完善储蓄、转化投资机制、推动投资高质量发展的长期举措。

推进基础设施REITs试点，是深化金融供给侧结构性改革、增强资本市场服务实体经济能力的重要举措，是盘活存量资产带动增量投资、畅通经济内循环的有效途径，是我国基础设施领域投融资体制改革创新的一个标志性事件。

对于市场参与者而言，REITs创新了融资模式，实施资产证券化，使市场投资者拥有了大型基建类项目的投资权利和权益，优化了地方政府的资本结构、降低了债务、增强了资产流动性。

五、结语

中国在过去十多年的时间一直在探索和研究公募REITs的有关制度安排，但是政策推进和落地较慢，其主要原因除了没有制度安排税收优惠外，更多的是由于合适投资者群体的缺位。近年来我国金融市场和资管市场推出了一系列改革，兼之经济发展进入成熟期，这些都为权益类REITs的推出创造了有利条件。股权替代债权的投资方式将成为未来的主流，虽然现阶段标的资产仍锁定在基建领域，随着制度和交易环境逐步完善和优化，潜在可盘活和适配的资产范围将会进一步扩大。

证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和后续证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》相当于给予我国基建REITs法律上的“通行证”， 基建REITs能不能快速成长则主要取决于市场环境以及税收政策等配套政策的出台。

9月27日中国REITs论坛2020年会后，以上交所为代表的金融基础设施将继续立足市场规律，深化制度建设，会同各方加快推进基础设施领域公募REITs试点平稳落地。基础设施REITs作为一种投融资工具，一方面可以有效盘活存量资产，提升整体基建投资规模，另一方面可以为投资者提供优质投资标的，改善传统企业资产负债结构，推动企业转型并将主要精力集中在公司运营上。