一、康养社区需求爆发

 随着现代社会生活节奏加快、工作压力大、生活作息不规律等原因导致慢性病、老年病等亚健康人群日趋增多，使得大众对健康的需求空前提升。因此，康养需求将不再是中老年群体的专属话题。注重高质量生活方式的人们越来越向往青山绿水、大海沙滩的健康生活，他们渴望在大自然中安个家，一家三代能在闲暇时间度假娱乐，让孩子能接受高质量的教育服务，让老人能安心的享受养老医疗服务，安度晚年。因此，能充分融合满足儿童、青壮年、长者全生命周期各种需求的、以康养生活为特色的社区，将成为最具吸引力的居住模式之一。

二、康养社区的兴起背景与主体

（一）地产方面 

1.粗放式“拿地、建楼、销售”模式难以为继，行业需要重新思考操作模式及增值价值；

2.楼市疯狂背后，房地产业发展风险也步入敏感期，跨界资源整合，有助于均衡分摊开发风险；

3.开发商精益化、特色化转型，谋求新方向与原地产价值协同发展，提升保值/增值能力。

4.开发商缺乏康养产业运营经验，导致地产项目与康养项目运营无法协同，部分康养项目后期运营出现问题，导致烂尾，严重影响社区的品牌声誉和业主满意度。

（二）医疗健康方面

1.居民医疗健康需求日益增加，成为地产升级的内生驱动力；

2.“健康中国”上升为国家战略，社会资本进入康养领域顶层环境趋于成熟；

3.疫情之下，居民健康意识加强,现行医健资源无法全面满足全民丰富需求,带有康养特色的居住环境对人们具有极大吸引力，未来发展空间广阔。

（三）市场参与主体

1.传统开发商

传统开发商积极探求地产项目增值途径，导入康养产业资源，促进地产项目品牌、品质和配套服务的价值提升，增加项目利润空间，又避免同质化竞争。

2.保险机构

保险机构近年来纷纷试水康养产业，自己独立开发或联合地产开发商统统开发与寿险相结合的养老社区，打造养老服务价值闭环，有序布局。中国人寿、泰康保险、太平人寿、平安等诸多险企已率先布局养老社区，只是运营模式有所不同，大型险企更多采取自建养老社区的重资产模式，而中小型险企则更青睐与第三方合作的轻资产模式，或者“轻重并举”的模式。例如平安近期发布了“平安臻颐年”康养品牌切入高端综合康养社区，通过“金融+医疗+康养”结合的模式，布局康养产业。

3.康养运营服务商

健康医疗服务资源是康养社区所需的核心资源。不少医疗机构、健康服务机构、养老机构等都跃跃欲试，纷纷试水康养社区。这些康养运营商在康养社区的规划设计、开发建造等方面缺乏经验，大多通过轻资产输出的模式，与开发商合作联手开发康养社区产品，取长补短、合作共赢。

4.其他资本方

境内外资本机构或大型控股集团，拥有良好的融资和资金控制能力，先进的技术和管理经验，与开发商合作或利用集团旗下地产子公司的能力和资源，向健康领域发展，布局康养社区。

三、康养社区发展的三个阶段

（一）1.0版本：居家服务式康养社区

居家式康养社区是指以住宅社区为依靠，以专业化机构服务为依托，为社区居民供应基础康养服务和社区配套服务。比如在小区周边配套社区医院、体检中心、小型养老机构、中医理疗按摩等服务机构，主要为社区居民提供最基础的健康和生活服务。

（二）2.0版本：综合养老式康养社区

普通住宅+养老社区的模式，大型综合康养社区具有较强的综合性和多种功能。它在积极期、低水平护理期和高水平护理期都面临着老年人的全面需求。采用租赁与销售相结合的经营模式，要求开发商具有较高的资源整合能力和可持续管理能力。

（三）3.0版本：全家族、全场景、全生命周期式康养社区

全龄社区是指适合全龄客户按照全寿命周期生活的大型成长与活力社区。0-120岁的各年龄段的人群生活在一起，青少年、中年和老年人都有相应的服务和生活设施与环境，建立一个覆盖全家族、全场景、全生命周期的家庭全景式幸福生活康养社区。

四、全生命周期康养社区的策划要点

在“健康中国”的指引下，康养产业飞速发展，不断孕育出新的内涵，“全生命周期康养社区”就是在多方面因素影响下在康养领域出现的新变化。全年龄段康养社区能够满足不同年龄层人群物质、精神、情感等多方面需求，实现全龄化的康养需求。

康养社区覆盖的人群年龄从0-120岁，布局地点也涵盖了从市区中心、近郊区到郊区新城三个圈层。

一是以家庭教育（爱国红色教育、国学文化教育、青少年素质教育、老年大学等）板块做依托和支柱；

二是以康养幸福社区（健康养生、社区养老、幸福旅居、休闲娱乐）板块做核心刚需；

三是以山水田园自然风光（生态农业观光、田园亲子娱乐、温泉、森林、湖泊、海滩等）为特色文化载体。

（一）康养社区人群需求梳理

1.28岁以下人群需求——运动休闲

（1）运动：自行车、攀岩、跑步等

（2）亲近自然：森林、田园、阳光、水等

（3）个人成长：研学交游、饱览山水美景、体验风土民情等。

2.29-44岁人群需求——休闲娱乐

（1）休闲：美容足疗、品茶、观鸟、钓鱼、休闲消遣等；

（2）户外亲子：体验生活、儿童户外拓展、家庭聚会等；

（3）自驾游：野营、野炊、房车露营、烧烤等。

3.45-59岁人群需求——养性养生

（1）养性：禅修、灵修、国学、太极、静修等；

（2）养生：温泉疗养、中医养生、膳食养生等；

（3）治未病：调理亚健康、保健品、中医按摩理疗等。

4.60岁以上人群需求——养老医护

（1）健康管理：健康检查、康复训练、药物疗法等；

（2）护理照料：家庭医生、护士护理、生活照料等；

（3）养老护理：养老社区、健康管理中心、康疗中心等。

（二）康养社区定位与规划

1.定位

遵循“康养+N”的发展模式，以健康为主题核心，融合多元化业态之间协同发展，打造“生态娱乐养生、健康疗养体验、全龄幸福生活”的全生命周期康养旅居天堂。

2.战略布局

3.功能分区

（1）核心居住区：养老公寓、生态住宅、生活配套区

（2）功能区：K12重点学校、老年大学、职业技术学校、医疗配套中心、健康服务中心、国学文化基地、商业休闲街区、生态旅游、酒店

（3）产业延伸区：有机农业、教育产业、健康产业、文旅产业

五、元亨祥——全景式家庭幸福生活成就者

元亨祥集团立足“新型城镇化投资运营商”的战略定位，始终坚持以全家族、全场景、全生命周期的“家庭全景式幸福生活成就者”为使命，立足“1+N+IOEPC”模式，携手各大知名品牌，开发“一园三镇”系列产品（“一园”指健康产业园，“三镇”包括康养小镇、文旅小镇和教育小镇），战略合作伙伴包括：

（一）同济规划院、华高莱斯、世邦魏里仕等国内外知名规划设计单位；

（二）世界500强太平洋建设、中建集团、苏商集团、蓝城集团等重量级的建筑开发商；

（三）江西银河园、四川德仁堂、重庆纳德等实力雄厚的康养产业运营商。

元亨祥充分发挥自身专业的投融资能力，选择有巨大发展潜力的片区，开展规划设计、投资拓展、运营管理，为区域发展导入优质产业资源和资金，助力当地经济发展。

项目案例：

元亨祥集团紧跟时代产业发展的新风向，与战略合作伙伴苏商集团携手打造云浮康养文旅小镇。该项目利用云浮城南大片空地，结合南山优质的自然生态环境，打造集产业、生活、休闲于一体的康养小镇，布局高端房地产、山村民宿、文旅水街等业态，并融入中医药文化、教育、医疗等产业资源，规划医疗机构、学校、养老机构、中医理疗服务、商业娱乐设施及高端养生住宅产品，为小镇居民提供全生命周期的康养社区服务；依托优质山水资源，打造高标准的宜文宜养宜游的生态环境，推动当地经济发展，打响城市生态文旅康养的特色品牌。

未来元亨祥集团将紧扣“健康中国、乡村振兴”国家战略，坚持“双轮驱动、一体两翼”的经营策略，坚持价值投资、聚焦生命健康，立足1+N+IOEPC投资模式，发挥资本优势，导入知名品牌产业运营商，打造“人城融合、景城融合、产城融合”的“一园三镇”示范样本，促进产业、商业、事业的繁荣，人口、人气、人才的聚集，生产、生活、生态的提升。